Дешеві квартири? Не радійте!

Незважаючи на те, що Київ останнім часом просто кишить рекламою бюджетного житла в новобудовах, дозволити собі навіть такі квадратні метри реально може незначна частина «середнього класу». Побачивши в метро рекламу, де забудовник пропонує квартири в столиці всього за 25-30 тисяч доларів, не поспішайте радіти.

Справа в тому, що експерти прогнозують 15%-ве підвищення вартості землі, подорожчання якої потягне за собою всі витрати і, відповідно, в кінцевому рахунку позначиться на заповітному квадратному метрі житла. Хоча таке подорожчання ніяк не торкнеться більшості з нас, тих, хто і до цього не міг собі дозволити навіть найдешевшу квартиру на околиці міста.

Поки президент обіцяє іпотеку під 2-3% річних, більшість молодих українців ще роздумують над тим, де взяти гроші хоча б на перший внесок. Не кажучи вже про те, що з такими середніми зарплатами, як у нашої молоді, жоден банк не видає кредити. Про те, чи зможуть рядові українці коли-небудь дозволити собі власне житло і який межа цінового падіння на нього може спостерігатися в Україні, розповіли експерти.

Оскільки стан житлового ринку безпосередньо пов’язане із загальним станом економіки, чекати його пожвавлення не доводиться, вважає віце-президент Центру економічного розвитку Олександр Кошик. А той невеликий попит, який сьогодні ще спостерігається, не платоспроможний і знаходиться на межі заселяемости новобудов.

«Природно, що забудовник не буде працювати собі в збиток. Ціни дійсно серйозно впали практично до нижньої межі. Можливо, ще якесь зниження відбудеться, тому що вихідна точка була дуже висока.

Забудовники отримували надприбутки до кризи, то є якийсь заділ для падіння цін було, і це падіння відбулося. Але можна очікувати ще деякого незначного зниження. Мені здається, що більше буде будуватися квартир за спрощеними схемами, тобто більш дешеве житло, оскільки дійсно упор був зроблений на будівництво будинків з квартирами бізнес-класу люкс. А тепер будівництво перейде на більш дешевий сегмент», – прогнозує економіст.

Згоден з тим, що житло в Україні буде тільки дешевшати, і екс-міністр економіки Віктор Суслов. Експерт впевнений, що ціни на квадратні метри залежать не стільки від землі і матеріалів, скільки від фази, в якій знаходиться економіка країни, а оскільки вона буде лише додатково пригнічуватися, то і пожвавлення попиту на житло не відбудеться.

«Після виборів уряд вже пообіцяв підняти ціну на газ, прогнозується девальвація гривні. Зараз для виконання соціальної програми уряду і президента докладаються серйозні зусилля, пов’язані з посиленням податкового тиску на бізнес. Наслідком такої політики має бути пригнічення економіки і її падіння. А це означає, що ціни в основному будуть падати. У нерухомості дуже важливо сегментувати ринок, а у нас не завжди це роблять і говорять в середньому. Тобто ціни можуть більше падати навіть на дешеве житло, тому що переважна більшість звичайних покупців втрачає свою купівельну спроможність», – розповів експерт.

У той же час дороге житло все одно залишиться достатньо популярним, тому що його купують в основному корупціонери, а їх у країні просто невичерпний запас, впевнений Суслов: «Рівень корупції в країні зростає, доходи корупціонерів ростуть. Тому шар корупційних чиновників здатний об’єктивно в цій ситуації платити за житло дорожче, тому ціни на дороге житло можуть не падати, а, навпаки, зростатиме, незважаючи на падіння цін в сегменті дешевого житла. Але там попит невеликий, він в основному обмежується столицею, кількома найбільшими містами».

А ось архітектор і член Ради директорів Української будівельної асоціації Андрій Миргородський упевнений, що «чудес не буває» і нове житло, швидше, подорожчає, ніж навпаки, тоді як вторинне житло обов’язково впаде в ціні, «тому що ринок, в принципі, поганий». І на те є свої причини, вважає експерт:

«Подорожчання, яке відбувається всередині процесу узгодження проектування, землевідведення, в кінцевому підсумку лягає на вартість квадратного метра. Чудес не буває. Якщо зараз київська влада питання пайової участі ускладнить або зробить — це теж ляже на вартість квадратного метра. І будь-які інші навантаження, які отримує забудовник до того, як він починає продавати будинок, вони в будь-якому випадку лягають на вартість квадратного метра. Іпотека у нас так працює, що ту ціну, яку вона має, іпотекою не назвеш. Іпотека — це довгострокові, дешеві гроші, а у нас вони виходять дорогі, тому людям це не по кишені».

Для того, щоб люди могли дозволити собі купити хоч якусь невелику квартиру, потрібно, щоб зарплати були щонайменше у кілька разів більше, впевнена лідер ПСПУ Наталія Вітренко, адже «люди не можуть, окрім харчування, одягу і найнеобхідніших товарів для себе, витрачати гроші на житло. І друге — це державне участь у житловому будівництві. Це, насамперед, допомога молодим сім’ям, малозабезпеченим, багатодітним і т. д. Держава повинна виділяти ці кошти з бюджету. Коли Азаров каже, що Україна вийшла з кризи, то йому треба поставити питання: «Де гроші, Коля? Куди ви діваєте гроші, якщо Україна вийшла з кризи і зростають усі показники? Це що, ви крадете в таких обсягах або ви брешете народу?» – обурився політик.

Крім підвищення зарплат малозабезпеченим, державі необхідно подбати про те, щоб багаті справедливо платили податок, наповнюючи державну скарбницю, а поки ж за такої соціальної несправедливості мало хто може купити житло, навіть по іпотечній програмі, вважає лідер «Форуму порятунку Києва» Віталій Черняховський.

«Це така соціальна несправедливість, і, звичайно, вона не дає людині можливості на таку зарплату придбати житло, коли просто немає фізичної можливості. Тому питання доступності не стільки в тому, скільки це житло коштує, а в тому, скільки є у людей грошей, щоб можна було купити це житло. Утворився прошарок людей, які всю масу багатств на себе стягнули – мова йде про олігархів та інших комерсантів. Тому, насамперед, потрібно вирівнювати рівень доходів», – висловив свою думку експерт.

А в Києві взагалі не варто регулювати вартість житла, і нічого страшного, що воно тут дорожче, ніж в регіонах. Інакше масова забудова просто перетворить столицю в брудне гетто:

«А ось в інших містах, у маленьких населених пунктах, потрібно дати людям можливість використовувати іпотечні програми, щоб була їх державна гарантія, і активно створювати там робочі місця. Сучасні технології дозволяють працювати, перебуваючи в невеликих містах. Це називається віддалені робочі місця: можна взагалі перебувати десь в Полтавській області та працювати з київськими фірмами. Але чомусь вважається, що тут можна зручно вкладати гроші і перетворювати місто на нестерпне для проживання місце. Тому потрібна зовсім інша ідеологія забезпечення житлом», – резюмував Черняховський.

оходы населення на мінімальному рівні, тому очікувати підвищення цін на житло в найближчий рік точно не варто, вважає екс-президент Асоціації фахівців з нерухомості України Олександр Бондаренко.

«Середня ціна квадратного метра на первинному ринку житла в районі 8 тисяч гривень за кв. м — це вже реалії сьогоднішнього дня. Я прогнозую, що не виключена ситуація, коли ціни в деяких відокремлених районах будуть і в районі 7 тисяч гривень. Вторинний ринок пов’язаний з первинним, як сполучені судини, і різниця в ціні між первинним і вторинним ринком, якщо слідувати загальнотеоретичним дослідженнями, становить близько 15-20 %. Додаємо їх до умовної тисячі – значить, середня ціна на вторинному ринку за класикою повинна бути приблизно 1150 -1200 гривень. Зараз реальна вартість кв. м усереднена — 1500, тобто на вторинному ринку однозначно має відбутися зниження цін», – прогнозує експерт.

Однак ситуація на ринку нерухомості така, що і це ще не межа падіння цін, упевнений Бондаренко, адже «один представник будівельної компанії, яка працює в Києві, сказав, що ціна в 700 доларів за кв. м — це абсолютно реальна ціна, і він за такою ціною готовий працювати. У районах, де є проблеми з інфраструктурою, де додаткове навантаження на інженерні комунікації — це малоймовірно, десь на околиці Троєщини така ціна цілком реальна. Якщо не будуть зростати доходи населення, то і на первинному ринку ціна може ще знижуватися», – підсумував експерт.