Держава прицінюється до ринку оренди житла

Державні житлові програми зникають у черзі на житло, як вода в піску. У минулому році за всіма програмами вдалося осилити трохи більше 4 тис. квартир, а число офіційно нужденних — перевалила за мільйон. Допомогти вирішити житлове питання могло б створення ринку орендного житла: соціального — за державний рахунок, комунальних — за рахунок міських бюджетів, і, нарешті, дохідного – за приватні інвестиції.

Учасники ринку, чиновники та експерти в один голос твердять, що це могло б стати виходом для людей, які, нехай не у власність, але за підйомні гроші могли б знімати квартири. А бюджет поповнювався за рахунок податків від «білого» ринку оренди.

Про необхідність розробити державну програму муніципального прибуткового житла заявляло і керівництво Конфедерації будівельників України.

«Нам потрібно розробити нову державну житлову політику, яка є практично у всіх країнах… Це соціальне муніципальне прибуткове житло», – вважає перший віце-президент Конфедерації будівельників України (КБУ), почесний президент будівельної компанії «Ліко-Холдинг» Ігор Лисов.

Таке житло призначається для здачі в оренду за пільговою орендної плати «бюджетникам» – вчителям, викладачам вузів, працівникам медичних установ, транспортних підприємств і т. д.

Він пообіцяв розробити відповідний документ і подати в профільне міністерство, щоб законодавча ініціатива виходила від уряду.

«На сьогодні, я вважаю, для нас це одна з головних проблем. Думаю, що ми будемо подавати необхідні документи, погоджувати з міністерством, щоб це була законодавча ініціатива Кабінету міністрів. Щоб у всіх мегаполісах поняття доступного, муніципального, соціального і дохідного житла було необхідною нормою, тоді ми значно збільшимо ті показники, які у нас сьогодні є», – додав Лисов.

Старт соціального житла відкладено

Думки про орендному і соціальне житло матеріалізувалися в Програмі активізації економіки на 2013-2014 роки. Принаймні, на папері. Там з’явилися дві нові держпрограми — давно обговорювана оренда з правом викупу (близько 3 тис. квартир в 2013 р. і близько 17 тис. в 2014 р.) під 3% і несподіваний фонд житла соціального призначення (6 тис. квартир). На їх реалізацію в цьому році планується залучити 2,5 млрд грн під держгарантії. І якщо постанову по першій програмі очікується до травня, то старт другої відкладено на невизначений час.

«На створення фонду соціального призначення заплановано 1,5 млрд грн. Це ті кошти, які планується у 2013 році використовувати, але це питання ще повністю не відпрацьований. Тому що залучаються кошти на безповоротній основі. Ці кошти можна буде використовувати, коли економіка дозволить збільшити дохідну частину державного бюджету і потім акумулювати ці кошти», – пояснив міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Геннадій Темник.

Міністр уточнив, що мова йде тільки про державні кошти. «Тому якщо ми їх залучаємо на безповоротній основі, ми фактично збільшуємо навантаження на державний бюджет, і у нас немає можливості зараз 1,5 млрд грн на цю програму направити» – додав він.

Глава Мінрегіону припускає, що питання може розглядатися ближче до закінчення бюджетного року.

Ринку оренди – легалізацію

А між тим, експерти кажуть про те, що орендне житло могло б стати гарною підмогою у вирішенні житлового питання.

Голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін вважає будівництво соціального житла правильним напрямком. Адже в країнах Європи переважає орендне житло (60-70%), і тільки в Україні і Росії близько 90% житла перебуває у власності.

«Заробити на власну квартиру у всьому світі дуже складно… Наші доходи все одно не порівняти з вартістю житла. І в усьому світі немає масового доступу громадян до житла з точки зору власності. Але повинні бути створені умови для того, щоб взяти житло в оренду», – говорить голова правління фонду.

На його думку, перш за все, для формування ринку соціального житла необхідне державне фінансування (адже у місцевих рад грошей на ці програми немає), дати преференції бізнесу для будівництва прибуткового житла, а також легалізувати ринок оренди квартир.

До речі, прибуткові будинки – відносяться до розряду “все нове – це добре забуте старе” (дохідний будинок – багатоквартирний житловий будинок, побудований для здачі квартир в оренду. Тип архітектурної споруди склався в Європі до 1830-40-м рр. – ред.). Вони були досить широко поширені в Європі і в дореволюційній Росії, тільки в Москві їх налічувалося близько 800.

До речі, ідея будівництва прибуткового житла вже декілька років не залишає і наших північних сусідів. У Москві збираються розробити механізми, щоб стимулювати забудовників будувати дохідні будинки. Один з варіантів — продавати побудовані будинки цілком пенсійним фондам, які будуть готові внести разовий платіж в обмін на довгострокові доходи від орендарів.

Забудовники відчувають ризики

Українські забудовники бачать для себе перспективи брати участь у будівництві дохідного житла лише при певних умовах. На думку начальника відділу продажів ЖК ” Park Stone Дмитра Шості, забудовникам прибуткові будинки будуть цікаві виключно у разі, якщо після будівництва їх буде частково або повністю викуповувати держава. Допустима схема, при якій держава заплатить відразу 60-70% вартості квартир, і протягом 2-3 років буде виплачувати решту грошей. Однак, щоб запобігти інфляційні ризики, така «розстрочка» повинна видаватися не менше, ніж під 10-12% річних, підрахував представник житлового комплексу.

Займатися будівництвом дохідних будинків на комерційній основі забудовникам невигідно — багато ризиків. Причому ці ризики актуальні як у випадку з орендою з правом викупу, так і при звичайній оренді.

Головний ризик – терміни повернення грошей, адже оптимальний термін окупності таких проектів – 9-11 років. І це без урахування простою квартир, на які не вдасться знайти постійного наймача, а також обслуговування цих квартир, наприклад, ремонту після чергових недбайливих орендарів. З урахуванням цих чинників, прибутковий будинок може окупитися не раніше, ніж через 14-15 років.

«Жоден забудовник сьогодні не зможе собі дозволити заморозити на такий термін навіть десятої частини своїх оборотних коштів. Особливо той, який звик будувати за кошти інвесторів. Що буде за цей час з гривнею, невідомо. Продавши ж квартиру сьогодні, отримуєш живі гроші і починаєш будувати наступний об’єкт, який, можливо, вийде вже дорожче продати», – говорить Шостя.

Той, у кого є зайві гроші в такому обсязі, щоб їх безболісно вивести з обороту, швидше побудує готель. Вона швидше окупиться.

Шостя допускає, що будівництво дохідних будинків може бути цікаво великим промислово-будівельних компаній повного циклу, у яких є свої заводи з виробництва будівельних матеріалів. Така компанія може собі дозволити протягом 9-12 місяців звести з допомогою 5-7 кранів комплекс на 1-2 тисячі квартир і потім продавати його або здавати в оренду. Але навіть для таких підприємств «запас міцності» повинен бути колосальним.

Другий ризик – це юридичне оформлення взаємин з наймачами. Якщо збільшення пропозиції орендованих квартир – це вирішення проблеми з житлом (наприклад, оренда з правом викупу), то, швидше за все, мова буде йти про реєстрацію, про права дітей на гідні житлові умови і т. д. Забудовники не горять бажанням втягуватися у судові тяжби, якщо чоловік перестав платити за оренду, але з квартири не з’їжджає.

На думку Шості, збільшення пропозиції орендного житла не вирішить житлову проблему українців.

«Припустимо, у Києві з’являється певна кількість нових квартир «під здачу». Ставки оренди там не будуть істотно нижче, ніж на ринку. По-перше, це нове житло. По-друге, яким би щедрим і соціально-орієнтованим не була держава, вона зацікавлена в поверненні хоча б частини вкладених коштів. Тому «збити» ціни на ринку особливо не вийде. Ті, хто живе в гуртожитках, дозволити собі такі квартири не зможуть, або просто зменшать концентрацію сусідів на квадратний метр. Але це ж не вирішення проблеми? Ті, хто хоче роз’їхатися з батьками, роблять це і сьогодні. А ті хто не їде, очевидно, не зможуть собі цього дозволити тільки через зростання обсягів пропозиції», – розмірковує експерт.

Він передбачає, що нове «орендне» житло будуть переїжджати жителі столиці, тобто люди трохи більш заможні, ніж приїжджі. І така якість попиту також не буде сприяти зниженню цін.

Довгі гроші і апетити чиновників

Забудовникам невигідно вкладати гроші в довгострокові проекти, оскільки в країні немає дешевих ресурсів, вважає віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю (АПУН) Анатолій Топал.

«Поки в Україні не буде довгих дешевих грошей, проектів дохідних будинків, не буде… Як тільки з’являться кредитні гроші під 4-5% на місяць, державні цільові гроші на будівництво такого житла, бізнес піде на це», – вважає експерт.

На його думку, у випадку з державою, потрібна лише політична воля і хороші виконавці. Однак, зарубати ідею на корню здатні непомірні апетити чиновників, які стають додатковим навантаженням на вартість квадратного метра.

«Відсутність довгих дешевих грошей і апетит чиновників на місцях — це дві найбільші причини, чому у нас не працюють програми доступного житла», резюмує Топал.

Довгий дешевий гривневий ресурс можна залучити через створення системи рефінансування, впевнений виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації Павло Матіяш.

«Напевно, варто говорити про необхідність створення системи рефінансування, ніж зараз частково займається Державна іпотечна установа, а також про випуск іпотечних цінних паперів, попит на які у всьому світі забезпечують пенсійні фонди і страхові компанії. Це довгі і досить дешеві гроші», — зазначив Матіяш.