Чим ризикує покупець нерухомості на первинному ринку через цільові облігації?

В чому особливості такої схеми, і які потенційні загрози вона таїть для покупця? Про те, на що слід звернути увагу, щоб уберегтися від можливих проблем, а також про те, у чому переваги такої схеми придбання “первинки”, розпитував експертів Prostobank.ua.

Артем Стоянов
Старший партнер. Юрист: LCF Law Group

При придбанні житла в споруджуваних будинках обов’язково необхідно звертати увагу на наступне: правомірність використання майданчика під будівництво, наявність ліцензій та дозволів, а також позитивного досвіду завершення будівництва у будівельників. Перед тим як купувати житло на первинному ринку, необхідно вивчити проспект емісії цільових облігацій. Якщо цей документ викликає більше питань, ніж відповідей, то варто дуже уважно обдумати таку ризикову операцію.

Зазвичай схема виглядає наступним чином: ви приходите до забудовника, і він пропонує вам підписати договір купівлі-продажу пакета облігацій, номінальна вартість яких дорівнює ціні житла. Одночасно з цим договором ви укладаєте договір резервування квартири, в якому фіксується поверх, метраж та інші характеристики купується вами нерухомості. Як відомо, основною перевагою придбання новобудови через цільові облігації є ретельна перевірка будівельної компанії-забудовника Держкомісією з цінних паперів та фондового ринку. У той же час, контроль самого будівництва і виконання зобов’язань за цільовими облігаціями вже не належить до її повноважень.

Якщо вам пропонують придбати облігації з метою інвестування новобудови, потрібно бути уважним і приділити час аналізу взаємин емітента облігацій (підприємства, що випускає облігації) і безпосередньо забудовника новобудови. Зареєструвати випуск і реалізувати облігації на квадратні метри в новобудові, в принципі, може будь-яка юридична особа, що не має відношення ні до земельної ділянки, ні до будівництва будівлі: обмежень і контролю у цій сфері практично немає. Тому і механізм інвестування з використанням облігацій знаходиться в зоні ризику і залежить від сумлінності забудовника.

При будь-яких обставин найбільш надійним є передача коштів забудовнику новобудови через банківську установу. Бійтеся внесення коштів у касу, оскільки в цьому разі ви втрачаєте гарантій забезпечених банківською системою. Банк у будь-якій ситуації підтвердить оплату коштів забудовнику, а ось сумлінність касового обліку не завжди гарантована.

Цільових облігацій мають і ряд переваг, порівняно з іншими формами фінансування житла:

облігації є «реальним» майном і можуть бути використані в якості самостійного активу на вторинному ринку (можливість отримання кредиту під заставу цінних паперів);
операції з випуску облігацій не є об’єктом оподаткування на додану вартість;
у власника іменних облігацій в бездокументарній формі відсутній ризик втрати облігацій, в тому числі, у зв’язку з протиправною діяльністю третіх осіб; зберігання облігацій здійснюється на рахунках у цінних паперах у депозитарії — організації, що здійснює діяльність щодо зберігання бездокументарних цінних паперів і ін

Ірина Савченко.
Юрист. Юридична корпорація “Принцип”

Слабкі сторони оформлення угоди купівлі нерухомості через цільові (будівельні) облігації проявляються в тому, що як і при покупці через ФФБ, покупцеві доводиться діяти на свій страх і ризик з наступних причин.

Іноді цільові облігації продають самі будівельні компанії, зводячи до мінімуму участь посередників, у зв’язку з чим можуть виникнути певні проблеми. По-перше, більшість таких компаній зареєстровано у вигляді товариств з обмеженою відповідальністю. Це означає, що засновники не відповідають за її зобов’язаннями. Ситуація ускладнюється ще тим, що власні активи компаній-емітентів зазвичай в кілька разів менше суми позики, тобто у разі невиконання такими компаніями зобов’язань, повернення грошей може і не бути, так як не з чого буде їх повертати.

Переваги покупки нерухомості за такою схемою наступні: інвестор закріплює за собою майнові права на проинвестированную частина квартири; отримує гарантію на цільове використання внесених коштів; отримує квартиру за ціною, зазначеною в облігації; може використовувати облігації в якості самостійного активу на вторинному ринку (передача облігацій у заставу для забезпечення виконання зобов’язань).

У зв’язку з тим, що випуск облігацій реєструє ДКЦПФР, для покупця вони надійні як інструмент інвестування в будівництво.

Ірина Бугера, юрист відділу з питань нерухомості, будівництва та земельного права юридичної компанії «Юстікон»

Даний вид інвестування в будівництво полягає в тому, що будівельна компанія (емітент) випускає безвідсоткові цільові облігації, які зобов’язується погасити житловою площею.

Основним недоліком такого виду інвестування є те, що цільові облігації не забезпечені об’єктом нерухомості, під який випущені, і, відповідно, у інвестора відсутні переважні права на проінвестований об’єкт. До того ж, будівельні облігації прив’язуються до абстрактним, а не конкретним квадратним метрам. Після викупу певної кількості облігацій, інвестору пропонується укласти договір резервування певної квартири, який є сумнівним документом у якості гарантії прав на визначену квартиру.

Основні ризики інвестора полягають у наступному:

  • забудовник може передати об’єкт будівництва в іпотеку третій особі, яка буде мати переважне право вимоги на об’єкт;
  • відсутність прописаного на законодавчому рівні механізму погашення облігацій квартирою та реєстрації права власності на квартиру: договору, які пропонує до висновку емітент, як правило, не потрапляють в Перелік документів, на підставі яких здійснюється реєстрація права власності на нерухоме майно (згідно з наказом Міністерства юстиції №7/5 від 7 лютого 2002 року);
  • можливість визнання рішенням ДКЦПФР випуск облігацій недійсним, що призводить до обов’язку виплатити номінальну вартість облігацій;
  • облігація має чітко встановлений емітентом строк погашення. Якщо в цей термін покупець не пред’явити облігації до погашення, забудовник звільняється від будь-яких обов’язків;
  • відсутня відповідальність емітента за невиконання своїх зобов’язань, що може призвести до несвоєчасної здачі об’єкта будівництва в експлуатацію у встановлений термін;
  • якщо облігації купуються окремим пакетом з розстрочкою платежу, то до оплати повної вартості пакета інвестор не може ним розпоряджатися, наприклад, продати.

Сергій Римар
Старший юрист. Адвокатська компанія “Правочин”

Інвестування в будівництво через придбання цільових (будівельних) облігацій передбачене Законом «Про інвестиційну діяльність».

Суть «облігаційної схеми зводиться до наступного. Будівельна компанія випускає безвідсоткові цільові облігації, погасити які зобов’язується житловою площею. При цьому одна облігація дорівнює певній кількості квадратних метрів. Облігації продаються, а на виручені від продажу кошти компанія-забудовник зводить житло.

Після цього компанія «викуповує» у інвесторів облігації, передаючи замість них побудовані квартири. При цьому інвестор стає власником житла лише після завершення будівництва і введення об’єкта в експлуатацію. До цього часу він є власником облігацій, які можуть бути фактично нічим не забезпечені.

Катерина Гутгарц
Головний редактор. Портал Prostopravo.com.ua

Схема з використанням цільових облігацій виглядає так: забудовник випускає цінні папери (цільові облігації), особи, які бажають профінансувати будівництво, купують їх, на виручені гроші будується будинок, а по закінченні терміну обігу цільових облігацій будівельна компанія викуповує їх, розплачуючись при цьому квадратними метрами.

Переваги: при реєстрації емісії і в ході будівництва Держфінпослуг здійснює перевірку забудовника, яка може гарантувати інвестору виконання останнім своїх зобов’язань.

Основний недолік: за покупцем не закріплюється конкретна квартира, на конкретному поверсі, з видом на річку і так далі.