Чи є майбутнє у формату бізнес-парки у Києві?

Бізнес-парки вже давно є популярним і затребуваним форматом нерухомості в Європі, США і на інших усталених і високорозвинених ринках.

Основна їх особливість – це відносно недороге рішення високої якості з досить великою концентрацією офісних площ на цілісних територіях, або цілих районах за межами міста, з необхідною внутрішньою інфраструктурою, великими паркінгами та озелененням.

Також їх ключовими параметрами є наявність поблизу кваліфікованих трудових ресурсів, або/та легка доступність під’їзду до таких парків на авто, поїздах/електричках. Тому, на розвинених ринках бізнес-парки часто розташовані поблизу міст-сателітів великих мегаполісів, на автошляхах та поблизу аеропортів, де повітряне сполучення широко розвинене і затребуване. Основними споживачами бізнес-парків є IT-компанії, меншою мірою FMCG, бек-офіси, але бувають навіть такі винятки, як сервісні компанії (якщо якість і показність об’єкта високі і забезпечено зручне сполучення з містом).

На нашому ринку формат бізнес-парків теж, здавалося б, має бути затребуваний, т. к. є чималий сегмент споживачів, яким не так важлива центральність і «статус» офісу, а важливіше функціональність і ціна. Зокрема, мова йде про споживачів зі сфери IT, особливо IT – аутсорсингу, який зараз швидко набирає темпи, як у Києві, так і в Україні. Також, стабільним і досить великим споживачем офісів в бізнес-парках може бути агро – та фармсектора, FMCG компанії.

Якщо проводити паралелі з розвиненими ринками, територіально бізнес-парки в Києві могли б розвиватися на периферії, в напрямках Борисполя, Броварів, Обухова, Вишневого (окружної дороги), Ірпеня, у трохи меншому ступені – Вишгорода. Тим не менш, «класичних» бізнес-парків ні в одному з цих районів поки немає. Хоча на папері, в проектах, їх існує чимало, особливо у напрямку до Борисполя. Один з них (на 40 000 кв. м в с. Щасливому) навіть почав будуватися, але був заморожений в кризу на рівні фундаменту, і при новій кон’юнктурі ринку він став просто комерційно недоцільним.

Тим не менш, свого роду бізнес-парки вже є в Києві. Також, є як мінімум один перспективний об’єкт на етапі будівництва. Основні риси «наших» бізнес-парків – це досить великі площі, нецентральне розташування в межах міста, клас приміщень не нижче Б і порівняно невисока ціна. Найбільш характерними об’єктами такого сегмента можна виділити форуми: «Бізнес-Сіті», «Парк Плаза», новий «Вікторія Парк». Про зеленій зоні говорити складно, тим не менш, вони являють собою цілісну концепцію порівняно недорогих офісів великого обсягу нецентральній частині міста, мають свою відокремлену територію, свою інфраструктуру і відрізняються зручним доступом для співробітників компаній-орендарів.

Також, хотілося б відзначити новий бізнес-парк, який зараз будується на Московському проспекті (поблизу ТРЦ «Блокбастер»). Унікальний він тим, що являє собою великий проект дійсно найвищого (за мірками київського ринку) якості. Об’єкт розташований за межами центру міста і є свого роду піонером даного формату. На прилеглій до об’єкта ділянці землі девелопером запланована зелена рекреаційна зона, що в практиці київського ринку є майже безпрецедентним явищем. Оточення об’єкта все більше втрачає риси промислового кварталу і все більше набуває хорошу інфраструктуру. В плані наявності трудових ресурсів – поруч розташовані великі житлові райони Оболонь та Троєщина, близько станція метро «Петрівка» і доступні маршрути громадського транспорту, а також заплановано будівництво нової дороги паралельно Московському проспекту, від Петрівки до вулиці Набережно-Рибальській, яка забезпечить ще кращий доступ до об’єкта.

Ще можна згадати БЦ «Преміум» на бул. Лепсе, який був введений в експлуатацію в 2011 р. Хоча об’єкт складно назвати парком, як мінімум через невелику територію, але він також має великі якісні площі, розташований далеко від центрального ділового району та здається за привабливою орендною ставкою.

Розцінювати ряд цих об’єктів та проектів як тенденцію розвитку бізнес-парків у Києві поки не доводиться, скоріше – це окремі випадки. Але все ж, можна виділити деяку загальну тенденцію появи нового формату пропозиції – недорогих нецентральних, але якісних(!) приміщень, з хорошим доступом, паркуванням, непоганий внутрішньою інфраструктурою і непоганим оточенням. І вважаю, що такий формат буде затребуваний.

З факторів, які перешкоджають широкому розвитку в столиці «справжніх» бізнес-парків, за аналогією з розвиненими ринками можна виділити три основних:

1. Відсутність повнофункціональної окружної дороги навколо Києва, а також завантажене сполучення між лівим і правим берегом. Таким чином, значно віддалений від центру об’єкт стає складно досяжним для тих, хто живе в протилежній стороні міста (приміром, Харківський або Дарницький райони). Подібним чином, об’єкт за Харківською площею буде важко досяжний для мешканців Оболонського або Святошинського районів.

2. Невпевненість у ринку в цілому. Попит досить млявий, де активно зростаючий сегмент споживачів – це, переважно, IT-аутсорсинг. Ще є кілька інших сегментів бізнесу, які почувають себе відносно стабільно і могли б розглядати оренду бізнес парків, але підтвердити це на практиці поки не представлялося можливим. Зберігається ризик того, що фармацевти, агрокомпанії та FMCG навіть при появі повноцінних бізнес парків будуть все ж віддавати перевагу більш дорогим і більш центрально розташовані об’єкти. А на колл-центри, як орендарів бізнес-парків, поки що розраховувати не доводиться, оскільки інші середні та великі міста України краще для цього підходять, ніж Київ: і нерухомість, і трудові ресурси в регіонах дешевше. Також, складно розраховувати на споживачів в особі бек-офісів банків, поки фінансовий сектор веде себе, як мінімум, консервативно, і проблема сполучення центр-околиця залишається в Києві досить суттєвою.

3. Низька комерційна доцільність девелопменту, точніше дорожнеча фінансування. При орендних ставках близько $15/кв. м/міс., які імовірно ринок готовий був би платити сьогодні за офіси у бізнес-парках, для девелопера потрібно, щоб загальний бюджет проекту вписувався в не більш ніж $900/кв. м. (з урахуванням ціни ділянки/проекту, всіх дозволів, внеску в розвиток інфраструктури міста, витрат на будівництво/реконструкцію, благоустрій території (якщо це справжній бізнес парк), маркетингу та заохочень як то оздоблення) – реалізувати в такому бюджеті об’єкт високого класу досить складно.

Найбільш ймовірно, що найближчим часом у Києві свого роду бізнес-парки будуть розвиватися, але тільки в межах міста і в сегменті класу Б, причому не у форматі нового будівництва, а швидше реконструкції існуючих будівель, що, як правило, дешевше для девелопера і при цьому добре підходить для найбільш активно розвивається сегмента IT-аутсорсингу. Зараз існують заяви про плани розвитку великих проектів А-класу за межами міста, але зважитися в нинішній час на такі проекти можуть тільки «ентузіасти»: тобто девелопери, які вже мають ділянками/об’єктами придатними під розвиток бізнес парків або/і власним капіталом, або ж ті, які є великими оптимістами щодо перспектив розвитку офісного ринку Києва, і які керуються власними (не середньоринковими) критеріями доцільності інвестування в нерухомість. Більш масове розвитку висококласних бізнес парків все ж варто очікувати разом із здешевленням банківського кредитування.

З усього сказаного вище можна зробити припущення, що перспективи попиту на бізнес-парки у Києві «помірно-хороші». Об’єкти формату бізнес-парків будуть розвиватися стриманими темпами, і користуватися попитом. Але тільки ті, що: по-перше, зможуть запропонувати площі за нижчими ставками, ніж в центрі, інакше київських орендарів буде важко переконати відмовитися від звичного для них прагнення до центрального ділового району; і по-друге, ті об’єкти, які є найкращими в поєднанні ціна/якість, оскільки конкуренція за орендаря на ринку збережеться висока і це особливо відчутно для нецентральних об’єктів, тим більше – нового формату.