Чи варто оформляти кредит на житло?

Іпотечні ставки в Україні знижуються. Зараз варто оформляти кредит на житло чи все-таки краще ще почекати?

Тільки за місяць ставки за довгостроковими іпотечними кредитами знизилися на 0,4-,6% і склали в середньому 16,8% річних у гривні. За даними НБУ, з весни кожен місяць на 15-20% збільшується обсяг виданих позичок. Боячись не встигнути оформити іпотеку на вигідних умовах, кореспонденти Weekly.ua вирушили в банки просити грошей у борг на квартиру.

Ціна питання

В першу чергу нас цікавили банки, які пропонують кредити з мінімальним початковим внеском, — 10-20% вартості квартири. Нижче поки не опускається жоден кредитор, хоча нульові початкові внески по автокредитах вже давно не рідкість.

Настільки щедрими виявилися лише чотири банки — Ощадбанк, БМ Банк, ВТБ Банк і Укргазбанк. Інші вимагають від позичальника самостійно сплатити від 25 до 60% вартості житла. При цьому Ощадбанк пропонує кредити з 10-відсотковим початковим внеском тільки при наявності додаткової застави у вигляді ще однієї квартири.

Виходячи з цін на ринку нерухомості на покупку в кредит найдешевшої «однушки» майбутньому позичальникові необхідно мати не менше $12-15 тис., на двокімнатну квартиру — $18-20 тис.
Середній платіж по кредиту, який розрахували менеджери цих банків, був більше 5000 грн. в місяць при купівлі однокімнатної квартири за $60 тис. і не менше 8000 грн. за «двійку» вартістю $90 тис. «Відповідно вам потрібно підтвердити офіційну зарплату на рівні не менше 10 тис. грн. в першому випадку і 16 тис. грн. у другому», — уточнив менеджер одного з банків.

Загалом, як не крути, а дешевої таку іпотеку не назвеш. До кризи ми взяли кредит в доларах під 10-13% річних, і за курсом долара 5,05 він обійшовся нам у гривнях вдвічі дешевше. До того ж підросли і додаткові платежі (комісія банку, держмито, внески в Пенсійний фонд, оплата послуг ріелтора, нотаріуса, страховки). При купівлі однокімнатної квартири в Києві за $60 тис. буде потрібно ще як мінімум 34-40 тис. грн. на додаткові витрати.

Що змінилося

Помітно змінилося ставлення кредитних менеджерів до позичальників. Відвертої байдужості, як бувало рік тому, ми не відчули, у їхніх очах з’явилась навіть зацікавленість. Але найголовніше — спілкування з ними ми зрозуміли, що при фактичному доході 8000 грн. і більше отримати кредит цілком реально.
Головне, щоб обрана вами квартира здалася банку ліквідною. До вашої «білої» зарплати готові приплюсувати будь-які стабільні доходи від здачі квартири в оренду до фрілансерських заробітків, досить лише підтвердити довідками та договорами.

Цікаво, що набагато суворіше, ніж ви самі, оцінюється обрана вами квартира, особливо в споруджуваному будинку. Якщо забудовник банку незнайомий, можуть і відмовити в позичці навіть при солідну зарплату позичальника. Але вже початковий внесок збільшать точно.

У цілому ж після відвідування банків нам стало зрозуміло, що іпотека змінилася. Майже скрізь пропонуються плаваючі ставки по кредитах, причому чим нижче відсоток, тим далі туди і сюди плаває ставка. Менеджери активно нав’язують «плаваючі» позики, адже підвищувати ставки по кредитах в односторонньому порядку банкам заборонено законом. Втім, не можна сказати, що такі позики однозначно невигідні позичальнику, що бере в борг на 15-25 років. За цей час банківська система може одужати і зміцніти. А оскільки процентна ставка плаває в залежності від прибутковості банківських вкладів, при зниженні депозитних ставок (а вони завжди знижуються, коли багато охочих покласти свої гроші в банк) вона зменшується. При фіксованій ставці доведеться платити відсотки, які років через десять здадуться грабіжницькими.

Крім того, уважно почитавши тексти кредитних угод, розумієш, що кредитори будуть штрафувати позичальника за будь-яку провину. Забудете повідомити банк про зміну роботи — штраф, про зниження зарплати — штраф, і подібних штрафів більше десятка. За прострочення чергового платежу по кредиту штрафні санкції, як і раніше, включаються вже на наступний день. Але тепер затримка всього на місяць може призвести до судового процесу і вимогою достроково погасити кредит в стислі терміни. Якщо грошей на погашення позички не виявиться, доведеться продавати квартиру.

Чого чекати

І все ж Weekly.ua вирішив трохи почекати з іпотекою. Зараз уряд і НБУ ведуть переговори з банкірами про створення Агентства рефінансування іпотечних кредитів. Засновниками агентства будуть державні Ощадбанк, Укрексімбанк, банк «Київ» і Укргазбанк, які спільно випустять іпотечні облігації. Ми вирішили подивитися, чим закінчиться справа з агентством. Якщо воно вдало розмістить свої облігації, ставки в цих банках знизяться до 14% річних у гривні (зараз середня ефективна ставка по іпотеці — 16,8% за кредитами на 20 років. — Weekly.ua). Ефективна ставка (реальні щомісячні виплати по кредиту) буде, звичайно, вище 14%, але все одно відсотка на два нижче, ніж зараз, а 2% від великої суми — серйозні гроші.
Більшого в найближчому майбутньому очікувати, на жаль, не доводиться.