Чи варто купувати квартиру для здачі її в оренду?

Ті, хто має намір купувати житло заради того, щоб здавати його в оренду, повинні ознайомитися з ситуацією на ринку нерухомості.

Ціни на первинну нерухомість стабільні, а вартість оренди зростає. Це означає, що інвестувати в покупку метрів з метою здачі в оренду c кожним місяцем все вигідніше. Інвестиції окупляться протягом 6-9 років – це вдвічі краще, ніж валютний депозит.

На ринку первинної нерухомості триває ера покупця: ціни на метри не ростуть, вони знижуються – принаймні, на «вторинці». За даними mirkvartir.ua з січня по вересень 2012 року середня ціна квадратного метра однокімнатних квартир в новобудовах Києва знизилася на 6,5% – до 1554 дол./м2. Просідання цін самі забудовники пов’язують з ростом конкуренції (кількість новобудов у столиці впевнено зростає), так і з сезонними змінами. «За останні два місяці ціна квадрата на первинному ринку практично не змінилася. Щорічно в літній період, особливо в липні-серпні, на ринку падає попит, тому ціни ніхто не піднімає», – впевнений керівник відділу продажів ЖК «Park Stone» Дмитро Шостя. У той же час, столичні орендодавці в цьому році віддали перевагу збільшити розцінки. За даними компанії SV Development, з січня по жовтень середня вартість оренди однокімнатних квартир у столиці зросла на 19,6% – до 475 дол./міс. Купівля квартири з метою збереження коштів і з прицілом на майбутню прибутковість від здачі метрів в оренду знову стала фінансово цікавою.

Столичне рішення

Яка ж ціна «входу» в таку інвестицію? У Києві, де вибір житла, що будується дуже великий, квартири продають в будинках економ-класу за ціною 7,5–9,5 тис. грн. за квадрат. «Однокімнатні квартири сьогодні можна купити практично в кожному будинку, що будується. До моменту завершення будівництва розпродаються практично всі такі квартири. В класах «економ» і «бізнес» метраж однокімнатних квартир – 35-45 кв. м і 55-60 кв. м відповідно», – зазначає Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ. Так що ціна «входу» – від 40 тис. доларів. Правда, при купівлі за такі гроші доведеться мінімум півроку чекати здачі будинку в експлуатацію, а потім ще кілька місяців приводити квартиру в жилий стан.

Втім, мала площа «одиничок» у київських новобудовах – явище рідкісне. На такі планування йдуть забудовники, що зводять точкові проекти економ-класу на околицях. У ЖК «Перлина Троєщини» за квадрат просять 7,5 тис. грн., мінімальна площа однокімнатної – 36,7 кв. м, максимальна – 51,4 кв. м. В результаті вартість «одинички» в комплексі стартує від 34,4 тис. дол.

У іменитих київських будівельних компаній – інша політика планування квартир і ціноутворення. Площа самій скромній однокімнатній від «Київміськбуду» в будинку економ-класу по вул. Лисковской (Деснянський район) – 48,7 кв. м, а ціна квартири – 55,4 тис. дол.

У найближчі місяці житло В новобудовах може подешевшати ще на 3-5%. «При виході нових проектів очікувані ціни будуть скориговані у бік зменшення. Хоча все залежить від економічної стабільності в країні: країна стабільна – ціни стабільні. Країна нестабільна – ціни нестабільні», – упевнений генеральний директор ПБГ «Ковальська» Сергій Пилипенко. На думку Олексія Говоруна, для різкої зміни цін в цьому році немає ніяких передумов. «Ми очікуємо, що восени ціни на первинне житло будуть залишатися на сталому раніше рівні», – говорить пан Говорун.

Регіональна тиша

У містах-мільйонниках попит на первинне житло набагато скромніше, ніж у столиці, а вибору у покупця майже немає. Більш-менш активне будівництво ведеться в Одесі, де часто житло купують кияни. Втім, одеські забудовники зводять будинки в основному бізнес-класу. Звідси і досить високі ціни – 9-16 тис. грн./кв. м. Втім, «Гроші» відшукали об’єкти економ-класу. У ЖК «Альтаїр», будівництво якого знаходиться на стадії котловану, можна придбати однокімнатну за ціною 6,2 тис. грн./ кв. м при площі квартири близько 35 кв. м підсумкова ціна «входу» складе близько 27 тис. дол. Правда, новосілля доведеться чекати до кінця 2014 року. У першому кварталі 2014-го обіцяють здати ЖК «Зоряне містечко 2», де ціна метра становить 8,8 тис. грн., а загальна вартість «одинички» – 43 тис. дол. У Дніпропетровську, Донецьку, Львові купити квартиру в будинку економ-класу можна за ціною 6-10 тис./кв. м, тобто за 30-55 тис. дол. Як і в Одесі, ціни в цих містах стабільні, а невелике зростання цін (в межах 4%) відбувається лише з наближенням моменту здачі об’єкта в експлуатацію.

У Харкові житло коштує дешевше: 4,8–8 тис. грн. за квадрат. Придбати «одиничку» в новобудові можна за 28-40 тис. дол. «Істотних змін цін на первинному ринку нерухомості за останні кілька місяців не відбулося. Середньоринкова вартість метра житла збільшилася на 0,07% – з 7640 грн./кв. м в липні – до 7645 грн./кв. м – у серпні 2012 року. В класі «економ» відбулося зниження вартості квадратного метра на 0,42%», – розповів президент компанії «Авантаж» Анатолій Денисенко. На його думку, до кінця року ціни на первинному ринку не зміняться: «Активно будують в місті не більше п’яти компаній. Зміна ціни протягом 2012 року складе плюс 7-8%».

Інвестуємо?

На думку «Грошей», осінь 2012 року – гарний час для інвестування в нерухомість. Правда, варто вкрай обережно поставитися до супердешевих пропозицій, за ними можуть ховатися нечисті задуми забудовників, і є ймовірність зупинки будівництва (докладніше про найважливіших кроків інвестора до підписання договору купівлі на стор 20). Якщо ж репутація забудовника сумнівів не викликає, залишається тільки придбати метри в успішному об’єкті. «Варто купувати ліквідне житло – квартири з функціональним плануванням, в районі з розвиненою інфраструктурою та гарною транспортною розв’язкою. Новобудови мають більший потенціал для зростання вартості квартири, ніж вторинна нерухомість. Це призводить до підвищення орендних ставок», – впевнений Анатолій Денисенко. Дуже важливо враховувати і обсяг інвестицій.

Взагалі в Києві термін окупності практично будь-який «одинички» становитиме 9-11 років. У Львові, де ставка щомісячної оренди вкрай низька (800-1200 грн.), купувати квартиру з метою довгострокової здачі взагалі недоцільно, варто розглянути хіба що варіант подобової оренди (якщо об’єкт розташований поблизу від центру міста). Можливо, сьогодні резонно інвестувати в донецьку нерухомість: у місті є квартири від 35 тис. дол. А ціна оренди в Донецьку досить висока – 2-2,6 тис. грн./міс., що призведе до досить швидкої окупності вкладень – за 5-6 років.

Як скоро окупляться інвестиції при здачі квартири в оренду?*