Чи варто брати гривневий кредит на квартиру?

Багато очікують девальвації – в такій ситуації покупка квартири за гривневий кредит може виявитися непоганою інвестицією. Гривневі ціни на житло підскочать разом з курсом долара, а заборгованість знеціниться разом з гривнею.

Ця стаття – не розіграш і не рекламний текст. Брати кредит напередодні кризи, звичайно, ризиковано – доходи можуть знизитися, і виконувати зобов’язання буде важче. І ставки зараз дуже високі. У той же час, для тих, у кого є накопичення в розмірі 20-40 тис. дол. (160-320 тис. грн.), іпотечний кредит може стати відмінною інвестицією в майбутнє.

Не секрет, що вартість нерухомості в Україні прив’язана до долара. Зараз простенька «двушка» в спальному районі столиці коштує приблизно 75 тис. дол., або 600 тис. грн. При девальвації нацвалюти до 8,4 грн./дол., ціна в гривні складе 630 тис. грн. Якщо просідання курсу буде глибше і досягне, наприклад 9 грн./дол., ціна двокімнатної квартири складе вже 675 тис. грн., а якщо і менше, то ненабагато.

Що стосується заборгованості перед банком, то вона, навпаки, буде знецінюватися. Припустимо, сума кредиту складе 360 тис. грн., що за курсом 8 грн./дол. відповідає 45 тис. дол. А при курсі 9 грн./дол. борг складе вже 40 тис. дол. Звичайно, це стосується лише тих, у кого доходи прив’язані до долара. Звичайним українцям, які отримують доходи в гривні від зменшення суми кредиту в доларовому еквіваленті мало радості.

Але заборгованість, принаймні, не зросте, як це було в 2008 році з доларовими позиками. Так що в будь-якому випадку – вигода є.

Бери і тікай

Хтось скаже, що брати іпотечний кредит під нинішні ставки – фінансове самогубство. І тут складно сперечатися. Самі банкіри кажуть, що оптимальна вартість іпотеки не повинна перевищувати 12% річних. Зараз ставки за житловими позиками досягають 20-24% річних. Не варто забувати про комісіях і страхових платежах. У підсумку маємо реальні 24-27% річних. Проте, якщо можливість оформити іпотечний кредит є (власний внесок і платоспроможність відповідають вимогам банку), брати його має сенс. Зрештою, рано чи пізно ставки знизяться – коли піде вниз прибутковість депозитів і вартість ресурсів у цілому. І тоді слідом за депозитними підуть вниз плаваючі ставки за кредитами, або можна буде перекредитуватися в іншому банку на більш прийнятних умовах.

Максимальний термін кредитування, декларований банками, зараз становить 20 років, а необхідний власний внесок повинен становити не менше 30%. На практиці банки дійсно прихильно ставляться до позичальників, які мають на руках мінімум 40%, а краще 50% від вартості житла. Наприклад, у Всеукраїнському Банку розвитку готові видати іпотечний позику клієнтові лише на підставі довідки про працевлаштування без підтвердження доходів, але за умови надання 50% власного внеску.

При цьому оптимальний термін кредитування – до 10 років, краще п’ять.

Деякі банки пропонують знижені кредитні ставки на короткі терміни (3-5 років). На скорочення терміну можна виграти 1-2 п. п. Однак це по кишені не кожному позичальнику. Адже чим коротше термін кредитування, тим більше сума щомісячного платежу, і, відповідно, тим більшу суму офіційних доходів необхідно підтвердити. До речі, абсолютна більшість банків як і раніше не беруть до уваги непідтверджені доходи і приймають рішення про платоспроможність клієнта, виходячи з коефіцієнта 0,5. Тобто, платіж по кредиту не повинен перевищувати половину всіх доходів позичальника (з урахуванням доходів дружини/чоловіка, що виступає поручителем).

У моді стабільність

Пам’ятається, рік–два тому багато банкіри пророкували великі перспективи кредитів з плаваючою ставкою. Говорили навіть, що позики на термін більше 3-5 років під фіксовану ставку, просто кануть в лету. Мовляв, все буде кредитувати тільки під плаваючі ставки, адже вони дозволяють встановлювати «чесну» ціну кредиту на будь-якому етапі.

Тим не менш, зараз ситуація докорінно змінилася. Ні, прихильники плаваючих ставок (Ерсте Банк, Укрсоцбанк, UniCredit, Universalbank, Піреус) від них не відмовилися, але поповнювати їхні ряди інші банки не поспішають. Навпаки, випинають фіксовану ставку як перевага своїх кредитних програм. Мовляв, передбачуваність витрат по обслуговуванню кредиту і все в такому дусі. Ну що ж, з цим не посперечаєшся. Особливо якщо подивитися на рівень цих самих плаваючих ставок. Багато банків, щоб не відлякувати позичальника пропонують на перший рік фіксовану ставку і тільки потім «включають» плаваючу.

Приміром, у Universalbank перший рік іпотечний кредит виплачується під фіксовані 16,95%, а потім ставка стає плаваючою UIRD 6 міс. + 6,5%, тобто приблизно 25,5%, якщо відштовхуватися від нинішніх реалій. Звичайно, вона може знизитися, коли депозитні ставки підуть вниз, але останні 12 місяців вони ростуть.

Відзначимо, що деякі банки застосовують плаваючі ставки тільки на довгі терміни – від 10 років і більше. А іпотечні кредити на термін до 10 років видають під фіксовану ставку.

В глибокому партнерство

Відчутно економити на вартості квадратного метра, так і на обслуговування кредиту можна, якщо в кредит купувати квартиру в споруджуваному будинку, а кредит брати по партнерській програмі. Благо, розвелося таких пропозицій величезна кількість.

За партнерською програмою іпотечний позику цілком реально отримати під 14-16% річних без жодних щомісячних комісій. Хоча такі пропозиції теж зустрічаються.

Більш низька кредитна ставка пояснюється тим, що незароблене на позичальника банку компенсує забудовник, який кровно зацікавлений у продажу квартир.

До речі, за партнерськими програмами ставки набагато більше диференційовані в залежності від терміну кредиту та розміру власного внеску, ніж за стандартними пропозиціями. Наприклад, якщо покупець готовий відразу виплатити 50– 60% вартості житла, кредит він може оформити під докризові 12-13% річних. Те ж стосується і термінів – чим коротше термін кредиту, тим нижче ставки.

Мінус партнерських програм тільки один – обмеженість вибору. Подобаються умови по кредиту – доведеться купувати квартиру лише в цьому будинку. Подобається будинок – недорогий кредит можна оформити тільки в одному банку. Адже «сліпе» кредитування первинки банки давно відправили у минуле. Фактично отримати позику на купівлю житла в споруджуваному будинку можна або по партнерській програмі, або під заставу іншої нерухомості.

Іпотека від держави

Останнім часом державні іпотечні програми плодяться і множаться, як гриби після дощу. Крім кредитів, що фінансуються ДІУ, та пільгових позик від Фонду сприяння молодіжному будівництву, уряд продовжує активно розбудовувати програму «Доступне житло», в миру звану «тривідсоткової іпотекою».

За останніми даними за цією програмою за чотири місяці роботи було видано менше 400 кредитів. При тому, що заявок було подано більше 10 тис. Проблем у програми багато – убогий вибір об’єктів, жорсткі вимоги при відборі кандидатів, забюрократизованість процедури видачі.

Правда, схема «тривідсоткової іпотеки» постійно зазнає змін, але, треба сказати, в основному, ці зміни – на краще. Приміром, спочатку щоб стати учасником програми кандидатові треба було стояти в черзі на житло. Тепер це вимога скасували. Також прийнято рішення про синхронізацію виплати компенсації та погашення чергового платежу позичальником.

В середині вересня до участі у програмі допустили котеджні містечка і приватні будинки. Це, звичайно, розширить асортимент об’єктів для покупки, але в цілому йде врозріз з загальною концепцією програми – надання можливості для поліпшення житлових умов тим, хто цього потребує. Як-то погано нам бачаться котеджні містечка в якості доступного житла.

Ще одна дуже цікава державна ініціатива – довгострокова оренда житла з подальшим викупом. Ця схема була узгоджена Кабміном 26 вересня. Суть програми в тому, що особам, які потребують поліпшення житлових умов, буде надаватися в оренду житло з розрахунку 3% річних з правом викупу до 15 років. Тобто свого роду лізинг житла. Для реалізації даної програми ДІУ має намір викуповувати житло в новобудовах. Про дату початку прийому заявок на участь у програмі і критерії відбору кандидатів ДІУ оголосить пізніше.

Скільки коштує іпотечний кредит

Купуємо

Двокімнатна квартира у спальному районі Києва
Середня ціна – близько 75 тис. доларів: 600 тис. грн.

Кредит

кредитна номінальна ставка 20%,
термін кредитування – 10 років,
власний внесок – 40%
Офіційний дохід**, необхідний для оформлення кредиту – 14 тис. грн. в місяць

**Включаючи прибутки чоловіка/дружини.

Стартові витрати – 261,2 тис. грн.

У тому числі:
Держмито (1% від суми угоди) – 6000 грн.
Внесок до ПФ (1% від суми угоди) – 6000 грн.
Оцінка нерухомості – 600 грн.
Власний внесок (40%) – 240 тис. грн.
Комісія за видачу кредиту (1%) – 3600 грн.
Оформлення договору застави – 2000 грн.
Послуги нотаріуса – 3000 грн.

Витрати на обслуговування кредиту 87,216 тис. грн. у рік

У тому числі:
Щомісячний платіж (ануїтет)* – 7028 грн.
Страхування застави (0,3% вартості нерухомості) – 1800 грн.рік
Страхування життя позичальника (0,3% від суми кредиту) – 1080 грн.рік

ВСЬОГО витрати за 10 років – 1133,36 тис. грн.
Переплата за 10 років – 88,89%.

Умови партнерських програм кредитування між банками і забудовниками

Умови кредитування на відкритому ринку