Чому стагнує ринок житлової нерухомості?

Всупереч очікуванням, осінь не принесла київським продавцям житла збільшення продажів. Між тим, забудовники і ріелтори покладають надію на період «після виборів».

В нашому агентстві є традиція — ми обмиваємо кожну оформлену угоду купівлі-продажу квартири. До кризи приводи для таких посиденьок були кожен день, зараз — раз в одну-два тижні», — розповідає столичний ріелтор.

З настанням осені ситуація загострилася. Адже зазвичай, як тільки жовтіють перші листя, попит на житло зростає разом із зростанням ділової активності та появою нових студентів. А зараз спостерігається тільки падіння продажів. «У вересні рівень ділової активності був невисоким і майже не змінювався, а в кінці місяця навіть відбувся невеликий спад», — констатують аналітики агентства нерухомості (АН) «Планета Оболонь» .

Схожа ситуація склалася і на первинному ринку житла. «У вересні наші продажу в натуральному вираженні зменшилися на три відсотки порівняно з серпнем і на п’ять відсотків порівняно з липнем», — повідомив заступник генерального директора будівельної компанії ТММ Олексій Говорун .

Не купиш

Одна з ключових причин осіннього «облому» банальна — у покупців немає грошей, у тому числі позикових. За даними консалтингової компанії «Простобанк консалтинг», іпотеку сьогодні надає лише десяток банків з 50 лідерів. Правда, намітилася лібералізація: на початку року чотири банки кредитували придбання нового житла без прив’язки до конкретного об’єкта або будівельної компанії (бо в більшості випадків банки видають позики на придбання квартир тільки в об’єктах своїх забудовників-партнерів). Тоді ставки по таких позиках стартували від 17,1% річних, а аванси — від 30%. Зараз купити нову нерухомість в кредит під заставу її самої можна вже з авансом від 20% (такі умови декларує тільки Укргазбанк). А ось середні реальні ставки по позиках на строк до 20 років коливаються в діапазоні 20,16–20,39%.

Зайняти під купівлю житла на вторинному ринку ще складніше. За найдорожчим в цьому сегменті позиками терміном на рік — середня реальна ставка досягла 23,71% річних, а по найдешевшим, двадцятирічним — 21,17%.

«Банківська ставка понад 20 відсотків річних не влаштовує інвесторів. Відповідно, угод протягом останнього року було дуже мало. За такою відсотковою ставкою було близько десяти запитів на місяць”, — говорить заступник директора з продажів департаменту реалізації нерухомості ПАТ “Холдингова компанія “Київміськбуд” Сергій Неклюдов. Він зазначив, що після того, як Укргазбанк запропонував відсоткову ставку 16,8% річних у гривні, кількість заявок на кредит збільшилася втричі.

Сьогодні забудовники намагаються взяти на себе функції банкірів і пропонують потенційним покупцям квартири у розстрочку (див. «До Євро заживе?»). Як повідомив керівник відділу продажів житлового комплексу Park Stone Дмитро Шостя, близько 80% компаній, що активно працюють на первинному ринку, надають своїм клієнтам безвідсоткову розстрочку до введення будинку в експлуатацію на термін один-два роки при первинному внеску від 50%. Ці терміни пов’язані з будівництвом будинку. Одна 23-поверхова секція в нормальному темпі повинна зводитися два роки. «У перший рік, поки рівень готовності не досягне 50-60 відсотків, квартири розкуповуються мляво, іноді навіть немає сенсу витрачати гроші на рекламу. Тому розстрочка видається на що залишився до введення в експлуатацію вчасно», — пояснив Шостя. Втім, деякі забудовники надають кредити і на більш довгий термін (до десяти років) під 10-15% річних при первинному внеску від десяти відсотків.

На вторинному ринку практикується продаж квартир лише при стовідсотковій оплаті. Зрідка зустрічаються випадки, коли продавці житла дають розстрочку до одного року.

І інші причини

Є й інші причини скорочення числа угод восени. Так, Олексій Говорун пов’язує цю тенденцію з майбутніми парламентськими виборами: «Є група покупців, які зайняли вичікувальну позицію». Багато потенційні покупці сподіваються, що житло подешевшає або у забудовників з’являться якісь привабливі акційні програми, розстрочки. Хтось просто боїться витрачати свої заощадження до тих пір, поки не стане зрозуміла подальша доля долара і гривні» (див. «На межі стабільності»). Спекулянти, які вкладають гроші в нерухомість з метою отримання прибутку, на ринок так і не повернулися.

Зниження кількості угод призвело до подальшого зменшення середньої ціни квадратного метра в Києві. На вторинному ринку за нього дають 2130 доларів, тоді як у серпні — 2146 доларів. З початку року старе житло подешевшало приблизно на п’ять відсотків. Ріелтори відзначають, що найбільшим попитом останнім часом користувалися на «вторинці» квартири економкласу з ремонтом: однокімнатні вартістю до 55 тис. доларів, двокімнатні — до 65 тис. доларів і трикімнатні — до 85 тис. доларів. Найбільший інтерес (20% угод) викликали у покупців найдешевші на ринку квартири в Дарницькому районі. Найменш затребуваним виявилося житло у Подільському та Шевченківському районах (частка — по шість відсотків).

На первинному столичному ринку квадратний метр коштує 1670 доларів, що на півтора відсотка вище, ніж на початку цього року. За вересень ціна майже не змінилася. Правда, подорожчання квадратного метра в новобудовах пов’язано з підвищенням рівня готовності будинків — чим ближче термін здачі в експлуатацію, тим дорожче житло. Нових об’єктів на ринку майже немає.

У своїх прогнозах гравці ринку напрочуд стримані і навіть не намагаються видати бажане за дійсне, хоча і чекають збільшення продажів на п’ять-десять відсотків після виборів.

При цьому «вторинка» як і раніше буде дешевшати. Експерти обіцяють, що за два місяці старе житло «просяде» ще на два-три відсотки. Вартість квадратних метрів на «первинці» залишиться на колишньому рівні, але активізуються маркетингові програми. Особливо напередодні новорічних свят. Об’єктивні підстави для таких очікувань є. За оцінкою директора проектної компанії Archproekt Анни Іскіердо , якщо зіставити середній рівень доходів мешканців столиці і вартість житла, то ціни завищені приблизно на 20%. Вона зазначила, що сьогодні в Україні ціна одного квадратного метра житла дорівнює чотирьом середнім місячним зарплатам, тоді як, наприклад, у Німеччині — 0,8, а в Росії — півтори середньої зарплати.

КОМЕНТАР Світлана Рябова

Віднесені метром

Рік тому я і мій чоловік, новоспечені молодята, вирішили, що можемо дозволити собі купити квартиру в Києві. Наших заощаджень і подарунків батьків на весілля вистачало на початковий внесок, решту ми планували позичити в банку. Тоді «однушка» на «вторинці» в полюбився нам Оболонському районі коштувала близько 60 тисяч доларів (приблизно 1700-1800 дол./кв. м), а на початку осені 2011 року іпотечні ставки опустилися в середньому до 16-18% річних. Ми почали обережно знайомитися з ринком: ходити на перегляди і вивчати пропозиції банків. Брокери вмовляли: «Треба брати». Завтра, мовляв, таких цін не буде, і ринок знову рвоне вгору, так, як це сталося перед кризою. «Підігрівали» нас радами також родичі і знайомі. «Ви переплатите за оренду квартири», — говорила мені мама. «Ти з глузду з’їхала! Чого чекаєш? Бери зараз, у вересні, за місяць ціна за квадратний метр збільшилася на три відсотки, далі буде ще гірше», — переконувала мене колега, авторитетний фахівець по ринку нерухомості.

Я слухала всіх і починала панікувати. Ще трохи — і була б готова купити «тут і зараз» перше, що більш-менш відповідало б моєму уявленню про квартирі. Не торгуючись.

Утримали від спонтанної покупки прості цифри. Ми порахували, скільки за рік заплатимо за оренду і скільки довелося б за підсумками року віддати банку (з урахуванням найвищих на той момент відсотків). Орендувати виходило вигідніше.

Вдумливий підхід до питання говорив і про те, що ринку нерухомості ще дуже далеко до відновлення. Реальних клієнтів зі всією сумою на руках можна було по пальцях перерахувати. Банки висували (і висувають дуже жорсткі умови до позичальника — відмітає приблизно 60% заявок. Інвестувати ж у будівництво на етапі котловану більше ніхто не хотів — занадто великий ризик, що об’єкт поповнить список столичних недобудов. Розкрутити ринок і підвищити ціни ні у продавців квартир, ні у будівельників просто не вийшло б.

Ми ще не купили квартиру. Але ціни за рік впали, причому навіть в економсегменті, який взагалі коливався слабкіше інших в останні роки. Адже це найбільш ходовий товар, так як більшість залишилися в країні потенційних покупців — люди небагаті. І все ж вартість квадратного метра знизилася за рік приблизно на п’ять відсотків. Зараз, наприклад, «одиничку» площею 32-35 кв. м на Оболоні можна придбати за 57 тис. доларів. І торг доречний. Продавці поступаються ще 700-1000 доларів, тобто приблизно половину суми, яка йде на сплату брокерських послуг. Це лише ті випадки, коли господарі квартири не поспішають з продажем, в інших випадках дисконт може становити п’ять-сім тисяч. є. Правда, це інформація не від брокерів, а від продавців і безпосередніх власників квартир. Ріелтори раніше переконують, що оболонських «одиничок» у межах 53-55 тис. доларів в районі метро немає. «Якщо вони і з’являються — їх тут же викуповують спекулянти. До реального покупця вони не доходять», — на початку серпня переконував брокер, який показував нам вбиту гостинку на першому поверсі вартістю 59 тис. доларів. Не знаю, який сенс спекулянтам робити ставки на такий ризикований і малорентабельний товар. Послуги брокера стоять три-п’ять відсотків від вартості квартири, відсоток потрібно віддати державі, ще близько 250 доларів піде на підготовку всіляких документів. У підсумку покупка квартири вартістю 53 тис. доларів обійдеться в 56-57 тисяч. У чому сенс? На ринку таких пропозицій і без того багато, а ось з попитом проблеми.

До речі, гостинка, яку ми дивилися на початку серпня, досі не продана. Причому за цей час вона, судячи з оголошення, подешевшала майже на дві тисячі. І це не самий тривалий термін продажу. Деякі квартири, які ми дивилися півроку тому, і навіть більше, досі значаться у списках об’єктів на продаж. У більшості випадків ціни знизилися на п’ять-сім відсотків, але покупців немає.