Чому комерційна нерухомість в Україні стала нецікавою для іноземних інвесторів?

Інвестиційна привабливість ринку комерційної нерухомості України невисока. Інтерес до українських об’єктів виявляють лише російські гравці, з точки зору західних інвесторів дооммерческая нерухомість України малоприваблива.

У минулому році обсяг інвестиційних угод у сегменті комерційної нерухомості України склав $600 млн – найвищий показник за останні п’ять років, стверджують експерти консалтингової компанії Colliers International в звіті по місцевому ринку за 2012 рік. Тим не менш, інвестиційна привабливість ринку комерційної нерухомості України невисока, а інтерес до українських об’єктів виявляють лише російські гравці, з точки зору західних інвесторів комерційна нерухомість України малоприваблива. Зокрема, з торішніх $600 млн близько 60% інвестицій надійшло за рахунок придбання столичного ТРЦ Ocean Plaza за $350 млн російською компанією «ТПС Нерухомість».

Наш ринок не надто сприятливий для ведення бізнесу. Наприкінці минулого року стало відомо про те, що кілька власників комерційних об’єктів виставили на продаж п’ятизірковий столичний готель Hyatt, торговий центр «Глобус» в центрі Києва і офісний центр класу «Поділ Плаза». Якщо місцеві девелопери продавали і намагаються продати об’єкти з-за неможливості розрахуватися з поточними боргами, то іноземні інвестори – з-за погіршення економічної та нестабільної політичної ситуацій.

Наприклад, в 2012-му KDD Group, 70% якої належить агрохолдингу Kernel Андрія Веревського, за $202,4 млн продала належну їй компанію Taccadero Trading Limited. Остання займалася девелопментом двох проектів: офісно-готельного комплексу Sky Towers площею 224 тис. кв. м і житлового комплексу «Зазим’я». Taccadero Trading Limited повинна $168,4 млн Укрексімбанку і $22 млн – Cimbrorum Holdings.

Готель Hyatt Regency Kyiv також виставлена на продаж з-за боргів. Її власник корпорація «Індустріальний Союз Донбасу» займається реструктуризацією позики на $2,8 млрд. Продаж об’єкта повинна частково знизити боргове навантаження.

Український ринок став більш закритим, ризиковим і менш прозорим

Причина можливого продажу ТРЦ «Глобус» і БЦ «Поділ Плаза» дещо інша. Власник цих об’єктів – приватний британський інвестфонд London&Regional Property (LRP), швидше за все, втратив інтерес до українського ринку з-за високих ризиків. Непряме підтвердження є у звіті Colliers: «Настрої зовнішніх інвесторів до України в 2012 році помітно охололи. Одна з основних причин – політична напруженість у відносинах України із західним світом». Ситуація погіршилася в останні два роки, на даний момент негативна динаміка зберігається, зазначає Сергій Сергієнко, керуючий партнер українського представництва CB Richard Ellis.

LRP не коментує ситуацію, однак на її офіційному сайті немає жодного слова про українських об’єктах. Компанія була і залишається закритою структурою.

Спроби британського фонду позбавитися від української власності нагадує втечу. Спочатку LRP планувала прийти в Україну надовго. Фонд увійшов на український ринок як інституційний інвестор, купивши у 2006-2007 рр. у місцевих девелоперів київський ТРЦ «Глобус» за $200 млн і БЦ «Поділ Плаза» за $50 млн. Чому LRP планував затриматися в Україні? Тому що інституційні інвестори, як правило, купують активи, щоб стабільно отримувати рентний дохід. Ставка капіталізації, за якою LRP купив два українських об’єкта, становила 10%, пишуть Контракти. Це означає, що до кризи західний інвестор оцінював ринок як середньо-ризиковий, і планував окупати вкладення в об’єкти протягом 10 років за рахунок отримання стабільного орендного доходу. Але минуло п’ять років – і інвестор змушений продавати активи, за які дорого заплатив.

Інституціональний інвестор продає об’єкти в тому випадку, якщо прибутковість комерційної нерухомості в Україні знижується, а ризики ведення бізнесу зростають, пояснює Артем Новиков, керуючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик». Серед країн Східної Європи Україна зараз не найбільш конкурентоспроможний ринок для інвестицій. Західні фонди воліють володіти менш ризиковою комерційною нерухомістю в інших країнах. В Європі ліквідність ринку вище – вийти з бізнесу, в Україні можна чекати покупця близько півроку і більше, уточнює Новіков.

Український ринок для західних інвесторів став більш закритим, ризиковим і менш прозорим. За даними Colliers International, сьогодні ставки капіталізації при продажу об’єктів складають 12,5%. Однак західні інвестори оцінюють наші об’єкти не менш ніж 16%. Через розбіжності в оцінках, більшість операцій, які відбулися, – купівля акціонерного капіталу.

Простіше кинути об’єкт, ніж робити додаткові інвестиції в проект

Втрата інтересу західних інвесторів до України – не дуже хороший тренд для локальних девелоперів. Масштабно розвивати комерційну нерухомість тільки на власні або кредитні гроші вкрай складно, а внутрішнього капіталу недостатньо для розвитку всього українського ринку нерухомості, вважає Новіков.

За прогнозами Сергієнко, при відсутності істотних макро-політичних змін Україна залишиться закритим ринком для заходу. Основними інвесторами виступлять російські компанії, які мають кошти від продажу об’єктів комерційної нерухомості в Росії, де спостерігається бум перепродажів торгових центрів, вважає Віталій Бойко, керуючий партнер UTG. На відміну від іноземців найближчих східних сусідів цікавлять спекулятивні операції: купівля об’єктів для наступного продажу за більш високою ціною.

Сергій Сергієнко, керуючий партнер українського представництва CB Richard Ellis, перерахував чотири причини втрати інтересу західних інвесторів до української комерційної нерухомості:

  • Невдалий досвід з українськими партнерами або властями, включаючи судову систему. Один з найбільш очевидних прикладів – спроба шведської IKEA зайти на наш ринок з проектом торгового молу.
  • Невірна оцінка ризиків або недолік локального досвіду: інвестори вирішили, що в Україні, східноєвропейській країні, можна вести бізнес прозоро як в Румунії чи Болгарії.
  • Інвестори купили ділянку або «недобуд» до кризи, заплативши за об’єкти високу ціну. У нинішній ситуації інвестори вважають, що простіше кинути об’єкт, ніж робити додаткові інвестиції в розвиток проекту з урахуванням зрослих ризиків. В цілому ринкова ситуація змінилася і тому виникла дилема: залишити об’єкт незакінченими або добудувати. І в більшості випадків покупці залишають його недобудованим.
  • Макро-політична і, як наслідок, економічна ситуація знижує привабливість України для міжнародних інвестицій.