Будівельникам заборонили брати кредити під продане житло новоселам

Кредитування новобудов стане по-справжньому небезпечним заняттям для банків.

Тиждень тому судова палата з цивільних прав Верховного суду оприлюднила свою позицію щодо прав на возводимую нерухомість і поставила на перше місце в цьому питанні не банки, прокредитовавшие будівельника, а інвесторів — покупців житла.

Заступившись за громадян, ВСУ мотивував свою позицію і вказав пріоритети для судів нижчих інстанцій.

“Підрядник був власником об’єкта незавершеного будівництва, а інвестор, оплативши повністю вартість квартири, придбав майнові права на неї, які після завершення будівництва житлового будинку трансформуються в право власності. Таким чином, підрядник не мав права передавати в заставу майнові права на спірну квартиру, які належали інвестору”, — пояснив старший юрист юридичної фірми “Астерс” Андрій Пожидаєв.

Рішення Верховного суду винесено за спором між ТОВ “Екобуд”, побудували багатоповерховий будинок у столиці, банком “Київ”, який прокредитував це будівництво, і нотаріусом Київського міського нотаріального округу.

Предмет спору — зведена багатоповерхівка: нишпорка забудовник спочатку продав квартири приватному інвестору, а потім надав їх же банку в якості застави по кредиту. Як тільки будівельник перестав платити за позикою, на житло почало претендувати фінустанова, виживаючи з квадратних метрів інвестора.

Головний висновок зі столичної тяжби: продане інвесторам житло не може виступати в якості застави. Але таке рішення ВСУ вступає в протиріччя з ключовим принципом кредитування вітчизняних новобудов: в 70-80% випадків фінансування банками будівельників забезпеченням служила ще не зведена нерухомість.

Куди рідше заставами ставали раніше побудовані квадратні метри або виробничі потужності (будівельні крани, бетономішалки, тягачі тощо). Поставивши банкірів у другу чергу претендентів на нерухомість, суд остаточно відштовхне їх від будівельної індустрії.

У 2009-2013 рр. обсяги кредитування фінустановами новобудов скоротилися, за різними оцінками, 2,5–3 рази, а тепер і зовсім зійдуть нанівець, оскільки таке фінансування стане ще більш ризиковим для кредиторів.

“Передача відчуження майнових прав на житло трапляється, так як при укладанні договорів застави банк не має можливості перевірити, чи передані майнові права іншій особі”, — підтверджує старший юрист юрфірми Moris Group Андрій Баланчук.

Передача в заставу вже проданого інвесторам житла — поширене явище в нашій країні. За деякими оцінками, в судах різних інстанцій сьогодні знаходиться не одна сотня судових позовів, подібних “Экобуду”.

З-за суперечливого законодавства на користь інвесторів, за підрахунками юристів, досі приймалося лише 40-50% судових рішень, в інших випадках нерухомість відходила банкам.

“Суди вважали, що інвестори, відповідно до статті 331 Цивільного кодексу, до завершення будівництва (створення майна) володіли лише матеріалами, обладнанням і іншими комплектуючими, використовуваними в процесі будівництва. З прийняттям рішення ВСУ судді будуть враховувати і той факт, що інвестори також мають право вимоги на нерухомість, що будується”, — зауважив партнер юридичної компанії TIC Денис Писаний.

Хоча Верховний суд і вразив банкірів в правах, юристи не вважають їх потерпілою стороною.

“Банк — комерційна організація, яка страхує свої ризики процентними ставками по кредиту, комісіями, тобто прибутком. Зобов’язання боржника (забудовника) даним рішенням не зменшуються і не оскаржуються, так що про прямі збитки банку говорити не можна”, — підкреслив керуючий партнер компанії International Business Consulting Андрій Загоруйко.

Юристи впевнені, що, втративши права на продану інвесторам нерухомість, фінансисти намагатимуться відсудити у забудовників інше майно. За оцінками експертів, описаної в рішенні ВСУ кредитною схемою користувалося близько десятка банків.

“У їх числі Укрсоцбанк, Райффайзен Банк Аваль, “Київ”, УкрСиббанк. Середня сума спорів по таких справах становить від 600 тис. до 1 млн грн.”, — повідомив старший партнер адвокатської компанії “Кравець та Партнери” Ростислав Кравець.

Юристи впевнені, що рішення ВСУ надихне інвесторів і ті почнуть активніше судитися з недбайливими забудовниками та їх кредиторами. Тим більше що ймовірність виграшу у покупців житла тепер стовідсоткова.

“Правові позиції, висловлені ВСУ у своєму рішенні, є обов’язковими для всіх судів України, так що всі наступні подібні спори за участю інвесторів, повністю оплатили возводимую нерухомість, будуть вирішуватися на їх користь”, — резюмував адвокат АК “Грамацький і Партнери” Ігор Реутов.