Ближче до справи

Як оцінюють фахівці ринку нерухомості, юристи та нотаріуси новий Порядок доступу нотаріусів до Держреєстру речових прав на нерухоме майно.

Минулого тижня Мін’юст оприлюднив наказ №1936а/5 від 02.08.11 р., яким затверджено порядок доступу нотаріусів до Держреєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Порядок, Держреєстр). Наказ набере чинності 1 січня 2012 р. одночасно з новою процедурою реєстрації цих прав.

Причини і мотиви

Відповідно до Закону про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, 1 січня 2012 р. вступає в силу принципово інша процедура реєстрації прав на нерухомість. Це буде єдиний процес реєстрації прав власності (обмежень) як на будівлі, споруди, домоволодіння та іншу нерухомість, так і на земельні ділянки, на яких вони розташовані (у тих випадках, коли це необхідно. — Ред.). Зараз ці процедури розділені функції з інвентаризації, обліку, оцінці та реєстрації нерухомості виконують бюро технічної інвентаризації (БТІ), земельними відносинами займаються територіальні органи Держагентства земельних ресурсів.

Саму реєстрацію за принципом “єдиного вікна” будуть здійснювати тільки державні структури — територіальні органи Державної реєстраційної служби (Укрдержреєстру), а дані про реєстрацію будуть міститися в єдиній державній інформаційній системі — Держреєстрі, держателем якого буде виступати Мін’юст, адміністратор — ДП “Інформаційний центр”, що знаходиться у віданні цього міністерства.

При інших великих вади нової системи (див. www.business.ua БІЗНЕС №24 від 13.06.11 р., стор 62-66) у ній не було визначено місце нотаріусів. Між тим зараз вони відіграють чи не визначальну роль у подібних угодах, оскільки саме нотаріус, маючи доступ до Єдиного реєстру обмежень і обтяжень (наприклад, заборони на реалізацію об’єкта нерухомості) і переконавшись у відсутності обмежень, посвідчується договір купівлі-продажу.

Після чого новий власник подає в БТІ заяву на реєстрацію. Тепер це питання врегульоване: згідно з Порядком, державним та приватним нотаріусам надається право платного доступу до даного Держреєстру в статусі користувачів на підставі договорів з адміністратором реєстру. При цьому доступ жорстко регламентовано, що дозволить скоротити кількість випадків шахрайства при здійсненні цих операцій (див. “Нотаріус — про формат”).

Наслідки

Принципові ж противники нової процедури держреєстрації думають інакше. Вони вказують на те, що, починаючи з наступного року, новий власник нерухомого майна потрапить у повну залежність від реєстратора Укрдержреєстру, оскільки тільки він буде приймати персональне рішення про реєстрацію, вносячи запис в автоматизовану базу даних і, по суті, аналізуючи саму угоду. А якщо вирішує персонально, то може і відмовити, якщо йому з якихось причин ця угода не сподобалася.

БТІ ж зараз, буває, відмовляють у реєстрації заяви, однак при цьому сам договір купівлі-продажу вони не аналізують. У цьому випадку, оскаржуючи відмову в суді, новий власник може бути впевнений, що ніхто не буде відчужувати об’єкт. За новою процедурою все інакше: якщо заявнику буде відмовлено у реєстрації речових прав, то вони і не виникнуть, і в суд іти не з чим.

“Таким чином, хоча нотаріуси та отримали доступ до Держреєстру, насправді на реальну реєстрацію вони впливати не будуть”, — вважає Наталія Наумець, генеральний директор ТОВ “Консультаційний центр нерухомості, оцінки і права” (Київ р.; нерухомість, юридичні консультації; обслуговує 60 ріелторських фірм та суб’єктів підприємницької діяльності; з 2010 р.). Але при цьому крайніми можуть виявитися саме нотаріуси.

“Адже нотаріуси будуть персонально відповідати за можливі розбіжності між отриманими ними даними з Держреєстру і фактичними даними про зміни площі, складу і типу об’єкта, що сталися під час процедури оформлення прав власності”, — вважає Дмитро Павленко, директор ТОВ “Правовий захист БТІ” (Київ р.; правові послуги; з 2011 р.).

Нотаріус — про формат

Ірина Корецька, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу:

— Пункт 1.7 Порядку передбачає, що отримання нотаріусами інформації з Держреєстру щодо того чи іншого об’єкта нерухомого майна можливе лише у зв’язку із здійсненням нотаріального посвідчення договорів, предметом яких є ця нерухомість.

Також Порядком визначено, що паперові носії з інформацією, отриманою з Держреєстру в процесі здійснення нотаріальних дій, повинні будуть залишатися у справах нотаріуса, а при формуванні відповідних виписок (витягів) необхідно буде обов’язково зазначати підстави для отримання такої інформації. Це означає, що нотаріусам заборонено видавати яку-небудь інформацію з Реєстру на запити третіх осіб.

На мій погляд, надання нотаріусам доступу до Держреєстру в такому форматі — позитивна зміна у сфері оформлення договорів, що передбачають перехід права власності на об’єкти нерухомого майна та об’єкти незавершеного будівництва.

Оскільки нотаріуси зможуть отримувати найактуальнішу інформацію щодо правовстановлюючих документів, власників, існуючих обтяжень безпосередньо в момент нотаріального посвідчення договорів, що, по-перше, зменшити часові витрати учасників правовідносин на отримання необхідних документів для відчуження, а по-друге, дозволить значно зменшити кількість випадків шахрайства у цій сфері.