Банки заплатять за житло

Виконання завдання президента Віктора Януковича щодо зниження ставок іпотечного кредитування обернеться появою механізму автоматичного рефінансування Нацбанком комерційних банків.

На думку експертів, щоб гроші НБУ направлялися виключно на іпотечне кредитування, повинні бути створені умови для монетизації вже сформованих іпотечних портфелів. Таким інструментом можуть стати іпотечні облігації комерційних банків.

За даними «i», передвиборчу обіцянку президента Януковича запустити програму доступного іпотечного кредитування вже змусило Національний банк і Мінфін створити робочу групу для відпрацювання механізму зниження ставок за житловими кредитами.

Нагадаємо, напередодні Всесвітнього жіночого дня Віктор Янукович пообіцяв, що банківські установи вже з травня місяця зможуть видавати пільгові державні кредити всім, хто потребує поліпшення житлових умов (мабуть, мова йде про сім’ї, які стоять у черзі на забезпечення державним житлом. — «і»). Такі кредити будуть коштувати позичальникам близько 2-3% річних, тоді як більшу частину відсоткових платежів покриє держава за рахунок механізму бюджетної компенсації частини процентної ставки по кредиту. За даними «i», Мінфін планує закласти на компенсацію в цьому році близько 2 млрд. грн.

Крім зниження ставки за житловими кредитами для черговиків президент дав доручення НБУ та Мінфіну активізувати ринкове іпотечне кредитування, щоб зробити житлові кредити доступними і для тих категорій громадян, які бажають самостійно поліпшити свої житлові умови.

У коментарі «i» голова НБУ Сергій Арбузов повідомив, що для реалізації цього доручення у планах Національного банку — налагодити автоматичний механізм рефінансування банків за зниженими ставками, «що вже давно відповідає насущним потребам ринку». «Мова йде про значне збільшення ефективності функціонування так званого трансмісійного механізму перерозподілу грошей в економіці. А значить, не тільки збільшення ринкових обертів, але і більш ефективну роботу ринкових важелів зниження процентних ставок за кредитами для кінцевих позичальників»,— заявив голова Нацбанку.

Очевидно, що рефінансування банків для активізації житлових кредитів, по-перше, не може бути бланковим. А, по-друге, повинна носити цільовий характер, щоб отримані від НБУ гроші комерційні банки спрямовували на іпотечне кредитування, а не, приміром, на спекуляції на ресурсному або валютному ринку, а також схемне кредитування.

Крім того, щоб банки змогли залучати ресурси у Нацбанку, їм необхідна достатня адекватність капіталу, каже голова правління «Райффайзен Банку Аваль» Володимир Лавренчук. «Навіть якщо Національний банк відкриє грошовий «кран» насичення і скаже: «візьміть», то не так багато можна взяти. Тому що у нас є проблеми з тим, що немає нового капіталу (у зв’язку з триваючим формуванням резервів та низьким попитом на кредити, що не передбачає необхідність у підвищенні капіталізації банків з боку акціонерів. — «і»)»,— зазначив банкір.

На думку експертів, вирішити всі перераховані вище проблеми Нацбанк може спробувати з допомогою створеного Ощадбанком за дорученням НБУ і при підтримці трьох інших держбанків Агентства з рефінансування житлових кредитів, основне завдання якого — секъюритизация пулів іпотечних кредитів і випуск під них іпотечних облігацій. «Іпотечні облігації можна випускати як під пули гривневих, так і валютних кредитів, що дозволить генерувати для комерційних банків недорогий ресурс для кредитування,— вважає президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко. — При цьому іпотечні облігації і будуть тим заставою, під який Нацбанк зможе організувати пільгове рефінансування для банків, здешевлюючи іпотеку».

За його словами, третя редакція стандартів Базельського комітету з банківського нагляду пропонує центробанкам дозволити комерційним банкам використовувати іпотечні облігації при розрахунку нормативу адекватності капіталу з меншим рівнем ризику, ніж кредити.

Замінивши у портфелі активів іпотечні кредити на іпотечні облігації, банки можуть підвищити рівень адекватності свого капіталу (норматив адекватності розраховується як співвідношення власного капіталу банку до активів, зважених на ризики; і чим менше рівень ризику для активів, тим менше знаменник і вище за розрахунковий рівень адекватності. — «і»).
Таким чином, на першому етапі випуску іпотечних облігацій самі банки та будуть виступати їх покупцями, щоб потім отримати рефінансування НБУ під їх заставу і направити на видачу іпотечних кредитів.
«Справа за малим — знайти об’єкти нерухомості , під які можна буде видавати пільгові іпотечні кредити,— говорить голова правління Укрсоцбанку Борис Тимонькін.— Можливо, основою для такого кредитування стануть недобудови, що знаходяться в заставах у держбанків».

Втім, одного згоди Нацбанку рефінансувати банки для активізації іпотечного кредитування — явно мало. Самі банки повинні відчувати потребу в залученні ресурсів на такий вид кредитування — для чого, в першу чергу, повинні з’явитися клієнти, які потребують іпотеці.

Нагадаємо, за оцінками голови правління банку «Фінанси і кредит», при поточному рівні процентних ставок на рівні 15-17% річних потенційні клієнти повинні мати підтверджений дохід на рівні 12 тис. грн. в місяць. На думку Володимира Лавренчука, затребуваним іпотечне кредитування зможе стати при зниженні ставки кредиту до 10% річних, з відповідним зниженням щомісячних платежів і вимог до рівня доходу позичальників.

Чи зможе Нацбанк забезпечити комбанки рефінансуванням за ставками, які дозволять опустити кредитні ставки для клієнтів до такого рівня, банкіри прогнозувати поки не беруться.