Банки втратять заставні квартири за нової постанови Верховного суду

Банкам загрожує нова хвиля судових позовів, в результаті яких вони можуть втратити заставні квартири. Верховний суд визнав незаконним прийняття майнових прав в іпотеку на підставі договорів, укладених до 2009 року, і дозволив продавати такі квартири позичальникам ще до моменту погашення ними кредитів.

Експерти вважають, що цим прецедентом скористаються клієнти, які не бажають повертати кредити.

У розпорядженні “Ъ” опинилася постанова Верховного суду №6–8цс13 від 17 квітня яким змінюються правила взаємовідносин банків з позичальниками. Суд останньої інстанції визнав незаконними договори іпотеки групи банківських клієнтів на тій підставі, що запорукою виступали майнові права на квартири, які не були побудовані до моменту підписання договору. Згідно з чинною до 25 грудня 2008 року редакції закону “Про іпотеку”, майнові права на непобудовані квартири, таким чином, були відсутні. Суд вирішив виключити такі квартири з реєстру обтяжень заставного майна.

В даному випадку суд відхилив заяву Промінвестбанку, який програв суди нижчих інстанцій ряду позичальників, серед яких ТОВ “Корпорація “Райагробуд”” та ПП “Агрохимзахист Зерно Продукт”. Позичальники в 2007 році отримали в банку 5 млн грн для покупки 14 споруджуваних квартир в Черкасах. У квітні 2009 року виконавчий комітет Черкаської міськради видав права власності на одну з квартир. Промінвестбанк звернувся до суду з проханням розірвати договір, ущемляє його права як заставодержателя, а позичальники звернулися із зустрічним позовом, намагаючись оскаржити право банку на це майно.

Клієнтам Промінвестбанку вдалося переконати суди всіх інстанцій, що оскільки в законі “Про іпотеку” відсутнє поняття об’єкта незавершеного будівництва, а також те, що предметом іпотеки може бути об’єкт незавершеного будівництва та майнові права на нього, то банк не мав права прийняти їх в іпотеку. Ця норма була прописана лише законом “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” в кінці 2008 року. Банк зазначав неправильне застосування судами норм матеріального права, які ігнорували закон “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечних сертифікатах”. Однак суди постановили розірвати оспорювані договори іпотеки, зняти заборону на відчуження квартир, виключили з Держреєстру запису про обтяження майна.

Юристи відзначають, що прецедентне рішення суду останньої інстанції покладе початок новій хвилі позовів проти банків з боку позичальників, які не можуть повертати іпотечні кредити. У зоні ризику можуть виявитися великі банки, активно видавали до кризи велика кількість кредитів, в яких заставою виступали майнові права на квартири, наприклад Укрсоцбанк, Райффайзен Банк Аваль та інші установи. “Фізичні особи більш схильні врегулювання спорів у досудовому порядку, а ось компанії, які мають проблеми з виплатами за кредитами, отримали хороший важіль тиску на банки”,— зазначив старший партнер адвокатської компанії “Кравець та партнери” Ростислав Кравець.

Банкіри сподіваються погасити таку хвилю. “Ми вже звернулися в прокуратуру, плануємо звернутися ще ряд організацій і провести серію публічних заходів, щоб змінити ситуацію,— розповів виконавчий директор Незалежної асоціації банків України, голова правління Укргазбанку Сергій Мамедов.— Зрозумійте, що від таких рішень страждають нормальні позичальники, тому що банки, бачачи ризики, підвищують процентні ставки. Необхідно покласти край корупційним діям і показово зняти кілька суддів”.

Експерти нагадують, що проти співробітників компанії, що виграла цю справу,— “Корпорації “Райагробуд”” — Черкаське управління МВС порушило кримінальну справу за фактом незаконного перепродажу квартир і нанесення збитку в розмірі 6,44 млн грн. “У будь-якому разі банки, розуміючи програшність ситуації в судах, будуть змушені йти на більш лояльні переговори з позичальниками і реструктуризувати частину боргу, щоб не втратити все”,— впевнений Ростислав Кравець.