Апартаменти з видом на море. І на проблеми

Лише після перегляду жителями Криму своїх поглядів на пропонований сервіс для відпочиваючих, орієнтований швидше на всеїдний злидні, ніж на вимогливий середній клас, на півострові можливе поліпшення інвестиційного клімату.

Інвестиції в апартаменти біля моря стануть вигідними з економічної точки зору лише після того, як Крим переорієнтується з масового відпочинку студентів та малозабезпечених громадян на елітний відпочинок середнього класу і більше заможних людей, як це було до революції. Рано чи пізно це станеться, але явно не в найближчому майбутньому. І ось чому.

Попереду ще оксамитовий сезон, але більшість українців вже повернулися з відпусток, причому багато хто, напевно, з думкою «а чи не придбати у моря власні апартаменти?». Щоб наступного літа не мучитися з путівками в будинки відпочинку і замовленням готелів, а приїхати на курорт як додому — коли завгодно і на скільки захочеться. В інший же час здавати апартаменти в оренду, що може стати якщо і не основним бізнесом, то непоганий збільшенням у кілька тисяч або навіть декілька десятків тисяч доларів (при високій якості квартир) до основного заробітку

Weekly.ua теж задумався над такою можливістю. Думка про такий інвестиції виникла на відпочинку в Криму: надто багато було кругом реклами апартаментів біля моря і занадто вона кидалася в очі. Але шкодувати про витрачений на відпочинок часу на покупку квартир не довелося, тому що реальність виявилася далекою від вихідних мрій про власному номері люкс біля Чорного моря.

Без тісноти і образи

Всього Weekly.ua вивчив понад півсотні пропозицій на Південному березі Криму. 80% з них мали відношення до моря досить віддалене — в буквальному сенсі. З їх вікон відкривався часом чудовий вид на морський простір, але з відстані від восьмисот метрів до двох з половиною кілометрів. А на терасі одних шикарних апартаментів в Ялті стояв на тринозі потужний артилерійський далекомір (стереотруба), в який можна було розглянути деталі жіночих фігур на пляжі, виглядали особливо пікантно на тлі прицільної сітки лінз далекоміра.

Всерйоз ми прицінювалися лише до тих апартаментів, які були дійсно біля моря, на відстані не більше трьохсот кроків від кромки води, і відповідали гучного слова «апартаменти», а не являли собою наспіх зляпаний з черепашнику і бетону будиночок з тісними клітками.

Квартир, що відповідають цим умовам, Weekly.ua оглянув близько десятка — практично повністю готових до прийому нових господарів, так і без внутрішньої обробки, з вільним плануванням (без внутрішніх стін, з бетонною стяжкою на підлозі і стирчать зі стін трубами і пучками проводів).

Внутрішня обробка — це була, як правило, плитка в коридорі та ванній, в кімнатах ламінат і/або ковролін, рідше паркетна дошка. В вікнах склопакети. В кімнатах вбудовані шафи. У ванних кімнатах стояли тільки душові кабінки. Ванни або джакузі та іншу сантехніку належало вибрати і встановити господарям квартир. Оздоблювальні матеріали не дешеві і не дорогі, а середньої якості і середньої вартості, мармуру та інших надмірностей не спостерігалося.

У порівнянні з середньостатистичною квартирою українця площі квартир були великі. Самі великі — близько 400 метрів, з вітальні, чотирма спальнями (кожна з великою ванною кімнатою та власної лоджією), величезною терасою, на якій при бажанні можна кататися на велосипеді, і власним виходом з ліфта прямо у вітальню. Найменші — близько 70 м2, з вітальнею і двома спальнями (кожна кімната з великим балконом) і просторою ванною кімнатою. Знайти що-небудь поменше не вдалося. І в цьому є справедливість: повноцінний відпочинок не передбачає тісноту і сон покотом на підлозі на надувних матрацах.

Нежитловий комфорт

Діапазон цін на апартаменти — від $1200 до $3000 за квадратний метр. Ймовірно, в безпосередній близькості від моря такого типу нерухомості дешевше просто немає. Правда, і дорожче $3000 за квадрат ми нічого не знайшли, як не шукали. Мабуть, на сьогодні це психологічна межа для покупця.

Цікаво, що ціна не залежала від наявності внутрішньої обробки квартир. Найдешевші, за $1200 за метр, як раз були повністю оброблені і навіть по мінімуму мебльовані (ліжка в спальнях, стіл і стільці типу садових меблів на балконах). Ціни залежали від інших обставин, які стають зрозумілими лише після того, як приходить розуміння, що ж таке апартаменти біля моря.

У всіх типових договорах на купівлю квартир (як звичайних — купівлі-продажу, так інвестиційних, якщо об’єкт ще не зданий) в одній з перших рядків зазначено, що ви купуєте частина «спортивно-оздоровчого», «культурно-розважального» або навіть«стаціонарного об’єкта сфери послуг». Словом, фантазія продавців в цьому плані необмежена. Але спрямована на одне: одразу попередити, що продається нежитлове приміщення. Нежитлове! Це треба усвідомити раз і назавжди, і тоді стають зрозумілими багато інших речей, які спочатку викликають подив у потенційних покупців.

Перше, що впадає в вічі, — це відсутність навіть натяку на кухню. Більше того, загальне планування немов спеціально придумана так, щоб вигородити кухню самостійно було проблематично. Адже по суті це готельний номер, де відпочивають, а не готують. Якщо зголодніли, ласкаво просимо в найближчий ресторан. У деяких комплексах апартаментів він є, а в одному було відразу три ресторани.

Можна, звичайно, відвести під кухню однієї зі спалень або ванних кімнат або протягнути труби для миття у вітальню і поставити всі кухонні агрегати уздовж однієї з її стін. Але якщо ви не проти вдихати в своїх апартаментах аромат смажених котлет, то проти можуть бути ваші сусіди або, що серйозніше, керуюча компанія (свого роду ЖЕК ваших апартаментів). Вони можуть нагадати вам умови договору купівлі і обов’язкових до нього договорів-додатків (про них трохи пізніше).

З комунікацій в апартаментах є тільки холодна вода і електрика. Газ — ні-ні, ні під яким виглядом! Лише деякі комплекси апартаментів мали власну котельню або були підключені до комунальної теплоцентралі. У сезон воду для ванни можна гріти електричним котлом, але в холодну пору року проблема опалення постає на повний зріст.

Адже морозні зими бувають і на ПБК, і навіть якщо у апартаментах ніхто не живе, в них потрібно підтримувати плюсову температуру, щоб не прийшли в непридатність внутрішнє оздоблення та меблі. Турботу про це бере на себе керуюча компанія, але про джерела тепла повинен подбати господар приміщення. Це або кондиціонери, або конвектори (фактично електроплитка з вентилятором). Але при цьому слід виходити з максимального ліміту електроенергії на одні апартаменти, який на сьогодні становить зазвичай 7 кВт/год.

У своєму монастирі з чужим статутом

Оскільки квартира — нежитлова нерухомість, платити за комунальні послуги їх господареві доведеться за іншими тарифами, а не як в звичайній квартирі — за світло і воду, наприклад, в два рази дорожче. Втім, враховуючи короткочасність курортного сезону і навіть постійне підтримання тепла в апартаментах протягом зими, головними будуть не ці витрати, а інші, прописані в згадуваних вище додаткових договорах.

Оскільки на ПБК давно не залишилося нічиєї землі, більшість апартаментів всіма правдами і неправдами побудовано на території пансіонатів, будинків відпочинку і санаторіїв. Власники цих закладів дивляться на господарів апартаментів як на підвладних їм данників, примушуючи їх брати участь у фінансуванні всього санаторно-курортного господарства. Не укласти чи розірвати договір з пансіонатом неможливо, так як вас просто не пустять на його територію, а значить і у ваші володіння.

А вільний доступ до вашої приватної власності обійдеться приблизно в $1 з кожного квадратного метра ваших апартаментів в місяць протягом цілого року і незалежно від того, чи відпочиваєте ви в апартаментах або вони стоять закритими. На що витратять ваші долари, зазначено у договорі у вигляді довгого переліку послуг, де є й такий, наприклад, пункт: «Ведення обліку в’їзду-виїзду автотранспорту з території пансіонату в робочий час».

Лише два з оглянутих Weekly.ua будівлі апартаментів перебували поза межами санаторно-курортних закладів, на муніципальній землі. Але і там в договорі було прописано той же чарівний $1/м2 — на охорону, прибирання території, обслуговування мереж електропостачання… та хіба мало для яких цілей потрібні гроші місцевим селищного чи міського бюджету.

Але в цих апартаментах життя може здатися прекрасним, незважаючи на таку ж суму поборів. Вся справа у відсутності пансіонатського паркану. Ви можете входити в свою приватну власність і виходити з неї, не питаючи дозволу у сторонніх людей. У той час як власник «пансіонатських» апартаментів за договором зобов’язаний«надавати уповноваженому працівнику письмово за встановленою формою відомості про кількість осіб, заселених на об’єкт (у ваші особисті апартаменти. — Weekly.ua) із зазначенням їх віку».

Це могло б здатися поганим сном, якби не зустріч з директором одного з санаторно-курортних закладів, на території якого Weekly.ua оглядав апартаменти. Він на машині наздогнав мене на доріжці пансіонату і, не вилазячи з-за керма, а тільки опустивши скло, промовив: «Ага, це ви купуєте у нас апартаменти. Чудово! Запам’ятайте відразу: крок вліво, крок вправо у нас тільки з мого дозволу». І поїхав.

Взагалі-то купував апартаменти я не в нього, а у їх власника, який у цей момент стояв поруч і був готовий крізь землю провалитися. «Микола Михайлович жартує», — пробурмотів він.

Звичайно, щодо кроків вліво і вправо директор пожартував. Але без всяких жартів він має право відключити ваші апартаменти від усіх комунікацій «для виробництва планово-попереджувальних ремонтів обладнання мереж». Знизити ліміти електроенергії та води лише на тій підставі, що їх знизили санаторно-курортного закладу, на чиїй території ви знаходитесь. Вимагати виселення з ваших апартаментів «осіб, які порушують правила внутрішнього розпорядку». І ще багато чого має право зробити за договорами-додатків до договору про купівлю квартир, що може якщо не зіпсувати відпочинок, то внести в нього елемент непередбачуваності.

Довгі інвестиції

Weekly.ua вже писав, що в Криму за два з половиною роки кризи будівництво практично не заморожувалося. Одне з зримих наслідків цього — зараз пропозиція квартир у моря помітно перевищує попит. Повністю або майже повністю заселені, підключені до комунікацій і не трясуться від стукоту перфораторів робітників, ремонт у сусідів, тобто придатні для повноцінного відпочинку, тільки «старі», здані до кризи об’єкти.

Цікавий життєвий досвід ветеранів. Майже всі вони зізнавалися, що розраховували здавати в оренду свою нерухомість, коли вона пустує, і непогано на цьому заробити. Але в реальному житті все зводилося до запрошення відпочити в апартаментах друзів і друзів друзів, з яких дерти оренду по повній було ніяково.

Втім, власники квартир не сильно засмучувалися з цього приводу. Всі вони були людьми небідними, з самого початку розуміли, що власний люкс у моря — задоволення недешеве, і йшли на це. Розчарованих і готових за будь-яку ціну позбутися своєї нерухомості Weekly.ua теж не зустрів. А на питання, як вони уживаються з власником території (якщо апартаменти розташовані на території санаторно-курортного закладу), знизували плечима — мовляв, спочатку конфлікти дійсно були, але люди завжди можуть домовитися.

Однак черги з бажаючих поповнити ряди нових власників апартаментів біля моря не було. У більшості новобудов викупленими виявлялися один-два номери, рідко більше. Покупцями були, як правило, росіяни або жителі кримської столиці Сімферополя, хоча зустрічалися українці і з інших мегаполісів.

Абсолютно порожніми стоять шикарні і при цьому продаються за цілком адекватною ціною новенькі, повністю оброблені апартаменти, які, як прийнято обережно висловлюватися в ЗМІ, входять в сферу інтересів одного останнього у фракції БЮТ народного депутата. Ймовірно, навіть покупці з Ханти-Мансійська інстинктивно відчувають, що на даному відрізку української історії у нових власників цієї пишноти можуть виникнути проблеми.

Однак навіть при явному перевищенні пропозиції над попитом всі розмови про розстрочення припинялися власниками або їх агентами відразу і безповоротно. Знижку на 5-10% були готові зробити все без винятку, але всю суму просили відразу. Отримати кредит під заставу цього різновиду нерухомості, схоже, поки що неможливо. Принаймні, жоден з київських банків на це не йде.

Ось така ситуація на сьогодні з вітчизняними апартаментами біля моря. Їх наявність дійсно може вирішити проблему відпочинку на Чорному морі в будь-який час, але одноразова інвестиція в такий відпочинок передбачає як мінімум $100 тис. вільних грошей і кілька тисяч доларів щорічно на обслуговування апартаментів. Що явно дорожче, ніж звичайний відпочинок протягом найближчих десяти років по путівці в чужому номері люкс у будь-якого моря, не тільки Чорного.

Інвестиції в апартаменти біля моря стануть вигідними з економічної точки зору лише після того, як Крим переорієнтується з масового відпочинку студентів та малозабезпечених громадян на елітний відпочинок середнього класу і більше заможних людей, як це було до революції. Рано чи пізно це станеться, але явно не в найближчому майбутньому.