10 міфів про іпотеку в США

Система кредитування складна, і її розуміє далеко не кожен. Навіть у США, де іпотечний ринок розвинений добре, є багато незрозумілих моментів. Вважається, що люди купують будинки і квартири в середньому кожні п’ять або сім років і не прагнуть вникати в суть кредитування. Щоб прояснити ситуацію, аналітики Zillow склали список найбільш поширених помилок, пов’язаних з іпотекою в США.

1. Позичковий відсоток відображає реальну вартість іпотеки

Насправді реальну вартість іпотеки висловлює процентна ставка в річному обчисленні (annual percentage rate, APR). Вона включає позичковий відсоток, комісію за оформлення кредиту, іпотечну страховку (якщо вона потрібна) та інші збори. Однак ця ставка не відображає витрати на страховий поліс домовласника. APR зазвичай вище, ніж позичковий відсоток, тому при виборі іпотечної програми варто звертати увагу в першу чергу на неї, щоб отримати правильне уявлення про реальну вартість іпотеки.

2. Іпотечні ставки переглядаються лише раз на день

Ставки по різних типах кредитів можуть змінюватися протягом одного дня, іноді значно. Варто ретельно вибирати з безлічі пропозицій тільки так можна знайти найвигідніший варіант.

3. Всі кредитні організації зобов’язані за законом стягувати однакові збори за оцінку майна і кредитоспроможності

Насправді такого закону немає. Деякі банки скасовують такі збори, щоб зробити ставки більш конкурентоспроможними. І, навпаки, є організації, які завищують ціни. Тому при пошуку кращого пропозиції варто порівнювати приховані витрати в різних банках.

4. Кредитоотримувач зобов’язаний взяти іпотеку в того банку, з яким було укладено попередню угоду

При укладанні попереднього умовного угоди (pre-approval) оцінюється розмір кредиту, який банк готовий надати. Зазвичай на цьому етапі також перевіряються доходи і кредитна історія майбутнього позичальника. Однак останній зовсім не зобов’язаний продовжувати бути клієнтом банку, з яким укладено попередню угоду. Варто отримати як мінімум три варіанти кредитування, перш ніж остаточно вступити в іпотеку.

5. Кращу пропозицію можна отримати в тому банку, де є поточний рахунок

Деякі банки дійсно роблять знижки постійним клієнтам, проте малоймовірно, що вам нададуть більш низькі ставки тільки тому, що у вас там відкрито рахунок. Завжди варто вибирати з декількох пропозицій банків.

6. Якщо кредит беруть подружжя, то при визначенні ставки їх кредитні історії грають однаково вирішальні ролі

Коли подружжя спільно беруть іпотеку, банки звертаються за кредитною оцінкою у три головних агентства: Equifax, Experian і TransUnion. Ті обчислюють середній бал з рейтингів обох подружжя і використовують найбільш низький з двох, щоб визначити позичковий відсоток. Це означає, що велику роль відіграє чоловік, що має погану кредитну історію. При цьому неважливо, хто з двох є первинним і вторинним позичальником.

7. Не можна отримати кредит з початковим внеском менше 5 %

Багато помиляються, вважаючи, що для отримання кредиту треба вкласти 10, 15 чи навіть 20 % від вартості нерухомості. Однак у Федеральному управлінні житлового будівництва (Federal Housing Administration, FHA) можна отримати позику, внісши лише 3,5 % в якості початкового внеску. Подібні програми діють у Міністерстві у справах ветеранів (Department of Veterans Affairs, VA) в Міністерстві сільського господарства США (United States Department of Agriculture, USDA).

8. Тим, чиє житло було вилучено за борги, доведеться чекати сім років, перш ніж взяти новий кредит

Тим, кому довелося пройти через продаж без покриття на термін, можна взяти новий кредит вже через 2-4 роки залежно від розміру початкового внеску і типу кредиту. У разі втрати права викупу період очікування довше — 3-7 років. Але навіть ті, у кого достатньо грошей, не зможуть створити хорошу кредитну історію всього за пару років.

9. При від’ємній різниці між вартістю забезпечення та кредитною заборгованістю заборонено рефінансування

Сьогодні у мільйонів американських власників сума боргу перевищує вартість нерухомості. Для них працюють дві програми, одна з яких, Home Affordable Refinance Program (HARP), доступна тим, кому гарантії за позиками дають Fannie Mae або Freddie Mac. Друга програма, FHA Streamline Refinance, створена, щоб допомогти боржникам, кредити яких страхує Федеральне управління житлового будівництва.

10. Рефінансувати іпотеку можна лише раз у 12 місяців

Під рефінансуванням розуміється погашення кредиту в одному банку з допомогою позики в іншому банку, де більш низькі відсотки. Якщо гарантії за позиками дають Fannie Mae або Freddie Mac (а таких більшість кредитів), рефінансувати іпотеку можна в будь-який час. Потрібно лише врахувати, що різниця між поточним позичковим відсотком позичальника і новим позичковим відсотком повинна дозволити зібрати достатньо коштів для покриття щомісячних витрат з рефінансування протягом двох років.